Контракти.ua

Квадратные метры

В 2012 году объем продаж первичного жилья достигнет уровня вторичного рынка

В 2011-м цены на жилье в столице были стабильными. С начала года квартиры на вторичном рынке Киева подорожали на 1,23%. Зато спрос на жилье во второй половине года вырос на 30% по сравнению с соответствующими показателями 2010-го. К примеру, в ноябре в столице было куплено чуть более 1 тыс. квартир, тогда как годом ранее — 753. Количество сделок выросло не в последнюю очередь благодаря росту количества банков, предлагающих ипотечные кредиты, хотя доля сделок с привлечением ипотеки в общем объеме купли-продажи недвижимости невелика — не более 1%.

В посткризисные 2009-2010 гг. платежеспособное население накапливало средства, и в 2011-м — на фоне ожиданий второй волны кризиса и снижения кредитного рейтинга США — многие решили инвестировать накопленное в жилье. Тем более что цены на вторичном рынке не сравнить с кризисными. Метр столичного жилья стоит $1800, в то время как до 2008-го цена не опускалась ниже $3500. По данным SV Development, сейчас свыше 70% сделок совершается в сегменте экономжилья до $80 тыс.

Большинство покупателей в заявках на покупку квартир указывают завышенные требования к расположению и параметрам жилья, не соответствующие тем деньгам, которые они готовы заплатить за квартиру. «Это свидетельствует о том, что многие покупатели рассчитывают на обвал цен или появление на рынке залоговых квартир по существенно сниженной стоимости», — отмечает аналитик портала domik.net Владимир Коломейко.

В следующем году цены на недвижимость, скорее всего, не будут ни расти, ни падать — банки сворачивают ипотечные программы, а из-за долгового кризиса Европы украинцы снова не тратят, а накапливают средства.

Количество сделок купли-продажи первичного рынка растет интенсивнее, чем на вторичном. В ноябре на первичке столицы было проведено около 800 транзакций, в январе — всего 94. По прогнозам аналитика SV Development Сергея Костецкого, в 2012 году количество сделок на первичке и вторичке будет почти одинаковым, тогда как ранее неновое жилье продавалось в два раза лучше, чем квартиры в новостройках. В 2011 году строители достроили замороженные в кризис дома, и на рынке появилось много новых предложений. Более того, метр на первичке стоит на $200 дешевле, чем на вторичном рынке — $1600. По итогам года в Киеве должно быть введено в эксплуатацию около 1 млн кв. м жилья, что фактически не уступает показателям 2010-го. В следующем году объем предложения увеличится на 5–10% — до 1,1 млн кв. м.

Своя земля

Основными покупателями земли останутся частные лица, мечтающие о строительстве загородного дома

С начала года земля в Киевской области подешевела на 14%. Средняя стоимость сотки в конце ноября достигла $3413. В 2010-м количество сделок с земельными участками составило 18 тыс., а в 2011-м ожидается не более 14,6 тыс. Спрос на землю формируют частные лица, покупающие в личное пользование участки по 10–15 соток за $30 тыс. «Строительство дома за городом площадью 200 кв. м по цене сопоставимо с квартирой в Киеве площадью 80 кв. м», — объясняет рост спроса на землю аналитик SV Development Сергей Костецкий.

До кризиса спрос и высокие цены на участки формировали спекулянты, зарабатывающие на перепродаже. На сегодняшний день невысокий спрос на землю практически вытолкнул спекулянтов с этого рынка. B итоге цены с начала рецессии снизились более чем вдвое. Кроме того, низкий спрос частично объясняется и тем, что большинство интересных участков под индивидуальное строительство уже давно и спешно проданы, а сейчас в продаже много неликвидных земель, расположенных вдали от коммуникаций и живописных мест.

Сегодня стоимость ликвидных участков вдвое превышает среднюю цену на рынке. К примеру, за 25 соток в Вышгородском районе Киева с «выходом на Десну» хозяин просит $175 тыс., или $7 тыс. за сотку. Правда, риелторы утверждают, что реальная цена такой сделки будет на 20% меньше выставляемой цены предложения. В 70% сделок, по данным kotteg.com, цена купли-продажи участка в Киевской области не превышает $18 тыс., в 25% — $18–30 тыс. и только в 5% — от $30 тыс. Наибольшим спросом пользуются небольшие участки площадью 6-20 соток (82% всех сделок), 15% покупателей приобретают участки от 20 до 50 соток и 3% — от 50 соток до гектара.

В следующем году ситуацию на рынке земли определит наличие/отсутствие запрета на продажу сельхозземли. Зампред Госземагентства Николай Калюжный считает, что Верховная Рада в декабре может продлить действующий мораторий на отчуждение сельскохозяйственных участков до 2013 года. Но даже открытие рынка купли-продажи сельхозучастков вряд ли изменит рынок кардинально.

Никак не догоним

В 2012 году продажи новых легковых авто вырастут на 20%

Похоже, украинский авторынок миновал дно. В 2011-м в стране будет продано более 210 тыс. автомобилей — на 30–35% больше, чем годом ранее. Хотя на фоне докризисных показателей результат автопродаж 2011-го более чем скромен: в 2008-м украинцы приобрели 623,3 тыс. авто. Но этот результат также не сравнить с показателями 2009–2010 годов, когда продажи упали до 162 тыс. автомобилей в год.

Скачки роста авторынка пришлись на июль, август и сентябрь. Три месяца подряд — впервые с начала кризиса — в Украине продавали более чем по 20 тысяч машин. Причина летнего бума — боязнь резкого подорожания автомобилей. По инициативе Ассоциации украинских автопроизводителей «Укравтопром» 30 июня Межведомственная комиссия по международной торговле возбудила специальное расследование в отношении импорта в Украину легковых машин с объемом двигателя от 1 л до 2,2 л. Отечественные автопроизводители решили, что переизбыток импортных авто снижает продажи машин, собираемых в Украине. Итогом расследования могло стать квотирование импорта или введение запретительных пошлин. По расчетам дилеров, в результате импортные автомобили могли подорожать на 30–50%.

Не обошлось, конечно, и без помощи автокредитования. «В целом по рынку в июле–сентябре в кредит продавалось 20% машин против 12% в январе-марте», — говорит генеральный директор ДП «АВТО Интернешнл» Елена Дунина.

Впрочем, радовались автодилеры недолго. Осенью стало понятно, что пошлины — по крайней мере, в 2011-м — вводить не будут. Банки из-за недостатка гривни начали сворачивать программы автокредитования. Кроме того, на результаты рынка негативно повлиял и недостаток некоторых моделей автомобилей у дилеров. В итоге в октябре было продано 18,8 тыс. машин. Участники рынка рассчитывают, что в предновогодний период — ноябрь–декабрь — продажи новых автомобилей составят около 20 тыс. машин в месяц (по данным AUTO-Consulting, в ноябре украинцы приобрели 20,74 тыс. авто. — ред.).

Эксперты и дилеры не берутся давать точный прогноз на 2012 год, объясняя, что на рынок будут влиять множество факторов. Среди них: возможное снижение роста реальных доходов украинцев, потенциальная девальвация гривни, темпы восстановления автокредитования. Кроме того, не исключена возможность повышения действующей пошлины на импорт (10%. — ред.) или его квотирование* в 2012 году. Поэтому прогнозы экспертов и дилеров сдержанны. В Dragon Capital, например, полагают, что в 2012-м продажи новых автомобилей вырастут всего на 6% год к году — до 224 тыс. Елена Дунина оптимистичнее: в 2012 году будет продано 240–255 тыс. авто — на 15–20% больше по сравнению с 2011-м. Примерно столько же новых машин украинцы приобрели в 2005 году. А вот к докризисному объему продаж отечественный авторынок вернется нескоро. Аналитики ДП «АВТО Интернешнл» полагают, что случится это не ранее 2018–2020 годов.

* Жертвы уже есть. С 15 ноября 2011-го по 14 ноября 2014-го в Украине действуют квоты на импорт легковых автомобилей из Узбекистана (импортируют Daewoo Matiz, Daewoo Nexia) в размере три машины в год. Автомобили узбекских автопроизводителей — одни из самых дешевых на украинском рынке. По данным AUTO-Consulting, их доля на авторынке до введения квот составляла почти 4%.

Бензиновая диета

В 2012 году литр А-95 может подорожать до 14 грн

В 2011 году литр топлива подорожал более чем на 2 грн — цены выросли на 30%. Если в начале января А-95 в среднем стоил 8,15 грн/л, а ДТ — 7,55 грн/л, то в декабре — 10,30 грн/л и 9,72 грн/л соответственно.

Основной рост произошел в I квартале текущего года: стоимость А-95 увеличилась на 19%, а ДТ — на 22%. Причин две: повышение с 1 января акциза на топливо с 132 EUR/т до 182 EUR/т для бензина и с 65 EUR/т до 90 EUR/т для ДТ плюс 30%-ное подорожание нефти на мировых рынках, что превысило отметку в $115 за баррель. Для сдерживания цен правительство активно использовало админресурс: февраль–март прошел в ручном регулировании рынка правительством. Антимонопольный комитет провел показательное расследование, оштрафовав несколько крупнейших операторов рынка, согласованно повышавших цены. Но нефть (а вслед за ней и нефтепродукты) продолжила дорожать, превысив в апреле $120 за баррель. Стоимость А-95 на украинских заправках подскочила до 10,60 грн/л. Эксперты уверены, что бензин этой марки достиг бы и 11 грн/л, если бы 7 апреля 2011-го парламент с подачи Кабмина не принял решение снизить ставки акциза до уровня декабря 2010 года. Плавное снижение цен на нефть во втором полугодии позволило АЗС, зафиксировав цены на топливо, компенсировать потери первого квартала, выйдя на уровень доходности 2009–2010 годов.

Но даже 10 грн/л за А-95 — дороговато для кошелька украинца. По итогам года потребление бензина сократилось на 10% — автолюбители стараются меньше ездить или переходят на энергоресурсы подешевле. 2011-й стал годом массового перевода машин на сжиженный газ — его потребление к концу декабря превысит 800 тыс. тонн. Это означает, что на газе ездит около 1 млн автомобилей и микроавтобусов. Также по итогам года на 10% увеличится и потребление дизельного топлива.

Госрегулирование и попытки выдать лицензии на льготный импорт нефтепродуктов государственным компаниям (например, Нафтогазу) привели к увеличению теневого производства топлива и, как следствие, к снижению качества продукта. Именно поэтому эксперты Консалтинговой группы «А-95» считают, что решающим в ценообразовании 2012-го будет государственная налоговая политика, а также стабильность курса нацвалюты. По оптимистичному сценарию (снижение цен на нефть, стабильность курса гривни, сохранение текущих ставок топливных налогов), прейскурант вернется к показателям января 2011 года: А-95 будет стоить 8,37 грн/л, а ДТ — 7,80 грн/л. Но это маловероятный сценарий. Правдоподобнее выглядит сценарий пессимистичный, предполагающий повышение акцизов, подорожание нефти до $125 за баррель, введение пошлины в размере 120 EUR/т и курс 9 UAH/USD. В итоге А-95 повысится до 14 грн/л, ДТ — до 13 грн/л плюс будет наблюдаться 20%-ное снижение потребления топлива. Умеренный сценарий декларирует сохранение текущих цен, ключевыми факторами остаются стабильность гривни, сохранение существующих правил налогообложения и борьба с контрабандой.

Голос в сети

Усилия мобильных операторов будут направлены на развитие услуг доступа в интернет

По прогнозам аналитиков Dragon Capital, в 2011 году объем рынка мобильной связи составит примерно 30,87 млрд грн (+6% год к году). Эта оценка более чем оптимистична: по данным Госстата, в январе–октябре выручка сотовых операторов увеличилась всего на 2,3% по сравнению с аналогичным периодом 2010-го — до 25,66 млрд грн. Для сравнения: в 2007–2008 гг. среднегодовой темп роста доходов от предоставления услуг мобильной связи составлял около 20%.

Замедление темпов роста выручки сотовых компаний — следствие насыщения рынка. Уровень проникновения мобильной связи в Украине превышает 100% с декабря 2006 года, а в сентябре 2011-го он составлял 116,8%, абонентская база всех операторов насчитывала 53,3 млн пользователей (данные аналитического агентства iKS-Consulting).

В 2011 году усилия операторов мобильной связи были направлены на повышение операционной эффективности. Выручку сотовым компаниям обеспечили увеличение времени разговоров и предоставление дополнительных услуг. В III квартале 2011-го среднемесячное количество выговоренных минут у абонентов Киевстара выросло почти на 8% год к году — до 467 минут, у клиентов МТС — на 8,3% (до 586 минут). Даже повышения цен на отдельные сервисы имели точечный, так сказать, характер — операторы старались обеспечить рост выручки хотя бы на уровне официальной инфляции.

«В 2012 году более-менее существенно нарастить выручку операторам будет сложно, — утверждает вице-президент инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital Иван Макушенко. Уже несколько лет на рынке мобильной связи технологический застой, нет принципиально новых массовых услуг». По словам эксперта, операторы будут ориентироваться на улучшение операционных показателей, вводя новые или повышая плату за существующие услуги. «Низкие темпы роста доходов населения ограничат попытки операторов поднять тарифы — они сфокусируются на продвижении пакетных предложений и мобильного интернета», — уверен замдиректора GfK Ukraine Глеб Вышлинский. По его словам, мобильные операторы будут инвестировать в проводной широкополосный доступ в интернет. В отличие от мобильной связи, интернет-рынок сохраняет относительно высокие темпы роста: за десять месяцев 2011-го его оборот увеличился на 14,2% год к году — до 3,5 млрд грн (данные Госстата). По оценкам аналитиков Dragon Capital, в 2012-м выручка от услуг предоставления доступа к сети вырастет минимум на 9%, тогда как объем рынка мобильной связи — всего на 3,5–4% год к году.

Текст: Надежда Гончарук (1,2), Анна Сайченко (3,5), Андрей Бережанский (4)