Контракти.ua

1. Контроль лімітів площі: базові державні пільги

Найпростіший спосіб не платити податок — залишатися в межах неоподатковуваного мінімуму, який держава гарантує кожному громадянину. Податковий кодекс України чітко визначає межі житлової площі, на яку податок взагалі не нараховується:

• Для квартир (незалежно від їх кількості у власності однієї особи) — 60 м²;
• Для житлових будинків — 120 м²;
• Для різних типів нерухомості одночасно (якщо у вас є і квартира, і будинок) — 180 м²;

Оподаткуванню підлягають виключно ті квадратні метри, які перевищують ці ліміти. Якщо площа вашого житла дорівнює або є меншою за ці показники, податок вам не нараховується автоматично.

2. Розподіл власності на частки: юридичний метод зменшення площі

Оскільки ліміти площі (60 або 120 м²) прив’язані до конкретної фізичної особи — власника, а не до самого об’єкта нерухомості, велику квартиру чи будинок можна легально вивести з-під оподаткування за допомогою розподілу часток.

Наприклад, якщо квартира площею 100 м² належить виключно чоловікові, він змушений буде платити податок за «зайві» 40 м² (100 — 60 = 40). Проте, якщо юридично оформити право власності порівну на двох людей (наприклад, по ½ частки на чоловіка та дружину або повнолітню дитину), ситуація кардинально зміниться.

У такому разі кожен із них стає власником лише 50 м². Оскільки частка кожного з власників не перевищує пільгову норму у 60 м² обов’язок сплачувати податок для обох осіб повністю зникає. Оформити такий розподіл можна через договір дарування частини майна або купівлі-продажу.

3. Використання особистих пільг за категоріями громадян

Законодавство звільняє від сплати податку на нерухомість окремі категорії громадян, які мають особливий соціальний статус. До них належать:

• Учасники бойових дій (УБД), учасники АТО/ООС;
• Члени сімей загиблих (померлих) Захисників і Захисниць України;
• Особи з інвалідністю I та II групи;
• Багатодітні або прийомні сім’ї, у яких виховується п’ять і більше дітей;
• Діти-сироти та діти, позбавлені батьківського піклування.

Сама по собі наявність статусу пенсіонера за віком не звільняє особу від податку автоматично. Для пенсіонерів діють такі самі загальні правила лімітів (60 чи 120 м²), як і для всіх інших громадян, якщо вони не мають інших додаткових пільг.

4. Звільнення від податку через війну та форс-мажорні обставини

Зважаючи на воєнний стан, держава запровадила додаткові податкові пільги для майна, яке постраждало від бойових дій або розташоване в небезпечних зонах:

• Зони бойових дій та окупація. Податок не нараховується на житлову та комерційну нерухомість, яка розташована на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих територіях.
• Зруйноване або пошкоджене житло. Власники нерухомості, яка стала непридатною для проживання через обстріли, ракетні удари чи інші наслідки війни, повністю звільняються від сплати податку. Це правило діє по всій території України, незалежно від регіону, але факт пошкодження має бути офіційно зафіксований у Державному реєстрі пошкодженого та знищеного майна або підтверджений рішенням місцевої ради.

5. Об’єкти, які взагалі не підлягають оподаткуванню

У Податковому кодексі є перелік об’єктів, які за своєю юридичною природою не є базою для нарахування цього податку. До них відносяться:

• Дитячі будинки сімейного типу;
• Гуртожитки;
• Житлова нерухомість, яка офіційно визнана аварійною або непридатною для проживання за рішенням місцевої ради;
• Будівлі дошкільних та загальноосвітніх навчальних закладів, незалежно від форми власності, які використовуються за призначенням.

Коли легальні пільги перестають діяти

Існують дві суворі умови, за яких будь-які державні пільги (зокрема базові 60 чи 120 м²) повністю скасовуються, і власнику доведеться платити за кожен квадратний метр:

1. Комерційне використання. Якщо нерухомість здається в оренду, лізинг або використовується у підприємницькій діяльності (наприклад, як офіс чи магазин для ФОП), власник втрачає право на пільгову площу і платить податок за всю загальну площу об’єкта.
2. Надмірна площа. Якщо площа одного об’єкта перевищує п’ятикратний розмір пільги (понад 300 м² для квартири або понад 600 м² для будинку), пільга анулюється, а ставка податку суттєво зростає.