Контракти.ua

Після запровадження санкцій проти Росії за агресію щодо України ринок нерухомості був однією з небагатьох складових, які дозволяли російській економіці триматися на плаву. Однак останнім часом і цей ринок переживає серйозну кризу. Пише Главред. Про це повідомляють Контракти.UA.

Нагадаю, під час ковіду продажі новобудов у Росії значно скоротилися, і держава запровадила додаткові пільгові програми за низькими іпотечними ставками, тим самим субсидуючи покупки населення. Частка угод за пільговими іпотечними програмами становила близько 25% - простіше кажучи, 25% новобудов купували за пільговою іпотекою, а решту люди купували або за свої гроші, або брали кредити за ринковими ставками, які тоді були близько 8% річних.

Після усунення наслідків ковіду, поступово ринок почав активізуватися, і до 2021 року спостерігалося плавне зростання продажів. Однак 2022 року, коли почалася повномасштабна війна з Україною, продажі новобудов різко впали. Уряд Росії усвідомив усю серйозність ситуації, оскільки будівельний ринок із супутніми галузями становить приблизно 10% ВВП. Тому наприкінці 2022 року в РФ істотно розширили пільгові програми, доступ до яких отримало ширше коло населення. На той час було дві великі програми: пільгова іпотека від 6% і сімейна іпотека під 8% річних. Населення стало активно їх оформлювати і спочатку вийшло, що частка покупок за пільговими програмами збільшилася до 50% усіх угод.

Після запровадження санкцій проти Росії за агресію щодо України ринок нерухомості був однією з небагатьох складових, які дозволяли російській економіці триматися на плаву. Однак останнім часом і цей ринок переживає серйозну кризу.

Нагадаю, під час ковіду продажі новобудов у Росії значно скоротилися, і держава запровадила додаткові пільгові програми за низькими іпотечними ставками, тим самим субсидуючи покупки населення. Частка угод за пільговими іпотечними програмами становила близько 25% - простіше кажучи, 25% новобудов купували за пільговою іпотекою, а решту люди купували або за свої гроші, або брали кредити за ринковими ставками, які тоді були близько 8% річних.

Після усунення наслідків ковіду, поступово ринок почав активізуватися, і до 2021 року спостерігалося плавне зростання продажів. Однак 2022 року, коли почалася повномасштабна війна з Україною, продажі новобудов різко впали. Уряд Росії усвідомив усю серйозність ситуації, оскільки будівельний ринок із супутніми галузями становить приблизно 10% ВВП. Тому наприкінці 2022 року в РФ істотно розширили пільгові програми, доступ до яких отримало ширше коло населення. На той час було дві великі програми: пільгова іпотека від 6% і сімейна іпотека під 8% річних. Населення стало активно їх оформлювати і спочатку вийшло, що частка покупок за пільговими програмами збільшилася до 50% усіх угод.

Це, своєю чергою, стало відчутним ударом для ринку нерухомості. Паралельно з підвищенням ключової ставки, Центробанк продовжував запроваджувати посилення в монетарній політиці, що значно знизило доступність кредитів для іпотечних позичальників. Зокрема, мінімальний внесок за іпотекою збільшився з 10, а потім поступово підвищувався до 20,30 і в підсумку становив до 50%. А це істотно відсікає кількість потенційних покупців, адже далеко не у всіх росіян є можливість відразу внести половину вартості нерухомості.

Фактично, Центробанк РФ явно почав проводити політику посилення ще рік тому. Просто вона не мала ефекту через те, що в Росії продовжували вливати гроші в економіку. У результаті виходить смішнаситуація, колиЦентробанк і уряд діють у протилежних напрямках. Адже російський Мінфін вливає гроші в економіку для покриття витрат на оборону і підтримання соціальних зобов'язань, що підстьобує інфляцію, а Центробанк, у свою чергу, реагує підвищенням ставок, намагаючись охолодити економіку. Тобто зараз Росія балансує "на тоненькій", тому що в перспективі настільки висока ставка може знищити будь-яку економіку.

Поки що цього не відбувається, тому що російський уряд продовжує вливати незабезпечені гроші в економіку. Однак за даними на вересень поточного року кредитування фізосіб уже почало серйозно знижуватися, а кредитування юросіб усе ще продовжує зростання. Тобто незважаючи на зростання ставки, кредити продовжують набирати. Причому роблять це підприємства ВПК, які розраховують, що в РФ не допустять їхнього банкрутства.

Як довго Росія зможе балансувати в такому режимі - питання відкрите. За високих ставок і поточної політики рано чи пізно почнеться каскадний ефект: невиплати зарплат, затримки кредитних виплат, скорочення споживчих витрат, що призведе до падіння попиту на товари і послуги.

Тобто настає певний хаос, результатом якого може стати банківська паніка, як це вже було на початку війни, коли росіяни забирали вклади з банків. А в деяких галузях, як, наприклад, вугільна, металургійна та будівельна, вже почалися проблеми. Зокрема, на тлі падіння світових цін на вугілля, підвищення тарифів на перевезення російськими залізницями, введення ембарго на вугілля в Європі, видобуток вугілля, на якому позначаються високі ключові ставки, почав знижуватися. І незважаючи на те, що у РФ, на відміну від України, є можливості для видобутку вугілля відкритим способом, у них величезне транспортне плече для перевезень вугілля в Китай.

Крім того, Китай диверсифікується і не збирається потрапляти в жорстку залежність від Росії. Ціни на метал також почали знижуватися з тих самих причин. А просідання будівництв ще більше посилить падіння цієї галузі.

Повертаючись до ринку нерухомості, то в разі, коли велика кількість населення починає розуміти, що ціни починають знижуватися, дедалі більше людей починають відкладати покупки. І в підсумку протягом кількох місяців продажі нерухомості в РФ можуть знизитися вдвічі, втричі, а то й у чотири рази. Почнуть падати продажі - почне падати все: виробництво цементу, випуск бетону, виробництво сталевої арматури, випуск меблів, сантехніки, електроприладів, техніки тощо.

А якщо в Росії при цьому ще й почнуть вмикати "друкарський верстат", то або ціни можуть піти вгору, або росіянам доведеться сидіти без грошей. Тоді в РФ можуть початися стихійні бунти через невиплату зарплати. Тим більше, що в історії Росії було і те, й інше.

Адже військові витрати, безумовно, сильно впливають на економіку, оскільки на їх підтримку йде величезна частка бюджету. Згодом ці витрати стають дедалі менш виправданими, оскільки техніка застаріває і потребує значних витрат на відновлення. У довгостроковій перспективі це призведе до того, що ресурси для продовження війни будуть вичерпані, що може змусити владу РФ шукати шляхи для завершення конфлікту.

Євген Істребін, системний аналітик, спеціально для Главреда