Какой строительной компании можно доверить деньги?
Условия покупки квартиры в столице, узкие места в договорах с застройщиками, оценка качества будущего жилья и справедливости цен.
Название, адрес комплекса Cosmopolitan в парке им. Пушкина, ул. Дегтяревская., 25а Никольский град, Никольская Слободка, ул. Григоренко, 23
Характе-ристика дома, кол-во этажей Комплекс из 6 монолитных железобетонных домов; магазины, торговый
центр, рестораны, детское дошкольное заведение, фитнес-центр,
спа-салон, бизнес-центр, гостевая стоянка, детская и спортивная
площадки, площадка для выгула собак 25 этажей; торговый центр, офисные помещения; паркинг, стоянка; детская площадка Монолитно-каркасный двухсекционный дом, 19 и 24 этажа; торговый центр; подземная парковка; автостоянка; детская площадка
Площадь квартир, 1-комн. 46 — 52 / от 18 500 48,6 / нет в продаже 55 — 62 / 10 100
Площадь квартир, 2-комн. 76,2 — 98,4 / от 18 500 78 — 97 / нет в продаже 94 — 114 / 9 595
Площадь квартир,
кв. м / Цена за кв. м, грн. 3-комн. 92,19 — 151,1 / от 18 500 127 — 129,5 / 11 433 114 -146 / 9 090
Площадь квартир, 4-комн. нет 176,2 / 11 433 185 — 193 / 9 090
Срок ввода в эксплуатацию комплекса 3 квартал 2008 г. — 2 квартал 2011 г. 4 квартал 2008 г. Лето 2008 г.
Продавец / застройщик Центрбудинвест БСК Украина Мегаполис ДКС
Способ инвестирования / покупки Облигации, возможен кредит Облигации, возможен кредит Облигации, возможен кредит
ул. Никольско- Слободская, 1а
кв. м / Цена за кв. м, грн.
кв. м / Цена за кв. м, грн.
кв. м / Цена за кв. м, грн.
МЕГАПОЛИС ДКС,
УЛ. ГРИГОРЕНКО, 23
(третье место по степени защищенности покупателя)
Трудно сказать, какая панорама из окон пентхауса высотки в 20 — 24
этажа на Позняках откроется буквально через пару месяцев, когда
построят дом. Как призналась менеджер по продажам, «сами не видели», и
рекомендовала съездить посмотреть непосредственно на объекте: пока что
есть возможность обозреть горизонты с крыши соседней 16-этажки. Трудно
предугадать, в каком обозримом будущем и как близко-далеко от
комплекса появится аналогичный великан. Но нетрудно представить, как
будет выглядеть двухуровневая квартира: такой на самом деле в плане
дома нет, но запросто можно объединить, например, две 4-комнатные
квартиры на двух последних этажах — архитекторы перепроектируют
согласно твоим же предпочтениям. К тому же, если покупать не один
объект, можно надеяться на скидку. Какую? Зависит от твоего обаяния и
выбранной схемы оплаты: либо сразу 100%, либо поэтапно с 30%
предоплатой, либо кредит до 20 лет под 13% годовых в долларах в Свединвестбанке. Главное, успеть к концу
весны решить вопрос покупки окончательно. Но обо всем — в офисе. Однако
визит клиента оказался неожиданным после нескольких телефонных бесед о
дорогой покупке. Такие вопросы решаются на высшем уровне, продажа и
перепроектирование двухуровневых квартир в комплексе рассматривается в
индивидуальном порядке, и обсуждаются исключительно с директором. К
сожалению, обсудить детально свои возможности покупателя не удалось — в
компании отказались предоставить договор для предварительного
ознакомления. К счастью, удалось найти проспект эмиссии облигаций
компании в других источниках.
ЭКСПЕРТИЗА
МНЕНИЕ ЮРИСТА
Виктор ГЕНИН,
руководитель инвестиционного департамента юридической компании «Руслан»
Предложенная схема инвестирования предполагает приобретение целевых
беспроцентных облигаций, каждая из которых позволяет владельцу
получить 0,01 кв. м жилья. Цена облигации фиксируется на протяжении 3 —
5 рабочих дней с момента подписания договора до момента оплаты. При
продлении срока оплаты, цена облигации может подрасти. Так как
облигации не именные, покупатель вправе отчуждать принадлежащие ему
ценные бумаги, но продать пакет бумаг можно только с ведома
застройщика.
Достаточно жестко определены сроки оплаты облигаций. В случае неоплаты
покупателем очередного платежа в течение 5 дней, в соответствии с
проспектом эмиссии, эмитент может на свое усмотрение распорядиться
пакетом ценных бумаг. Основным недостатком данной схемы инвестирования
является возможность затягивания сроков строительства и как следствие
превышение срока обращения облигаций. В этом случае возникает риск
признания облигаций недействительными.
МНЕНИЕ ОЦЕНЩИКА
Ярослав ДАНИЛЕНКО,
заместитель директора «Украинской оценочной компании»
Дизайн новостройки не отличается оригинальностью — дом «в стиле Позняков». Нужно отметить удобное расположение по отношению к метро и транспортным потокам. Но вот об экологичности и чистоте воздуха такого не скажешь — дом стоит практически над трассой. Хотя знаменитые здешние сквозняки выдуют все. Планировки квартир продуманы, квартиры достаточно функциональны. Приемлемая цена за квадратный метр должна укладываться в интервал $2,5 — 3,5 тыс.
+ законная схема приобретения жилья
+ эмитентом является сам застройщик
+ развитая инфраструктура и транспорт
+ невысокая стоимость квадрата
- опасность затягивания строительства
- дополнительная плата за регистрацию права собственности
- сжатые сроки оплаты
- рост стоимости облигаций при поэтапной оплате лота
- сложно ознакомиться с договором до момента подписания
ЦЕНТРБУДИНВЕСТ, COSMOPOLINAN
В ПАРКЕ ИМ.ПУШКИНА
(второе место по степени защищенности покупателя)
Уже сли покупать жилье в новостройках, то только самое лучшее! Посему берем квартиру в два уровня (практически всегда именуемую пентхаусом, хотя для такого типа жилья главное — вид, а не количество уровней). Надо заметить, что такой товар на первичном рынке в большом дефиците и встречается лишь в исключительных случаях. На удивление, в комплексе с гламурным названием Cosmopolitan в продаже есть и двухуровневые квартиры, и пентхаусы в домах с не менее завораживающими названиями: «Лондон», «Париж». Покупателю этих дорогих площадей положено максимум внимания, поэтому здесь нет долгих разглагольствований по телефону. Менеджеры вежливо и настойчиво приглашают в гости. В офисе принимают как дорогого гостя — чай-кофе, демонстрация макета большого комплекса. Тут же можно выбрать, где будешь жить, и рассмотреть будущую планировку. Другие специалисты помогут выяснить все условия кредитования в банке «Надра»: первоначальный взнос 10 — 29,99%, ставка 11,99 — 13,39% по кредиту в долларах. Узнать о стоимости двухуровневой квартиры и возможной скидке на солидную покупку (а в таких квартирах самый дорогой квадрат) можно уже непосредственно у директора отдела продаж. Если не подходит вариант с видом во двор, можно обсудить возможность перепланировки и объединить в одну — две квартиры на двух последних этажах, потому как уже проданы двухуровневые пентхаусы с панорамным видом. Еще один плюс — можно выбрать место в паркинге и договориться о сдаче квартиры с чистовой отделкой. В общем, любой каприз за ваши деньги.
ЭКСПЕРТИЗА
МНЕНИЕ ЮРИСТА
Виктор ГЕНИН,
руководитель инвестиционного департамента юридической компании «Руслан»
Предлагаемая инвестиционная схема использует беспроцентные именные
целевые облигации, эмитированные ЗАО «Центробудинвест». Эмитентом
является застройщик. Продавцом облигаций выступает «Паевой
инвестиционный венчурный фонд «Центр-инвест», от имени которого
выступает управляющая компания ООО «Компания управления активами
«Круар». В договорах явно указаны все субъекты отношений, их
регистрационные данные, все лицензии, а также исчерпывающие параметры
объекта инвестирования.
Инвестирование предполагает полную оплату лота облигаций до сдачи дома
в эксплуатацию, другие способы бронирования не предусмотрены. Ввод дома
в эксплуатацию выполняет застройщик, а оформление права собственности
на жилье — заказчик. По условиям договора заказчик может делегировать
эти действия застройщику при условии передачи ему доверенности и
соответствующей оплаты. Кроме того, установлены сжатые сроки на
выявление недостатков и не определено, кто их будет устранять.
МНЕНИЕ ОЦЕНЩИКА
Ярослав ДАНИЛЕНКО,
заместитель директора «Украинской оценочной компании»
Надо отметить, что расположение комплекса Cosmopolitan весьма удобное — близко находится метро и рекреационная зона. Дизайн дома современный и приятный. Вид из окна (по крайней мере тот, о котором можно судить благодаря специальной «программе обозрения» на сайте) в целом неплохой, за исключением одной из сторон, где смотреть приходится на соседние дома (эту картинку умышленно опустили в панораме на сайте, чтобы видна была даль).
Сложно сказать что-либо определенное о планировке квартир: в предложенных к рассмотрению схемах нет детализации, видна только общая картинка. Если говорить об адекватности стоимости квадратного метра жилья в таком комплексе, то приемлемая цена за 1 кв. м должна укладываться в интервал $3 — 4 тыс.
+ законная схема приобретения жилья
+ эмитентом является сам застройщик
+ удачное месторасположение комплекса
+ местоположение рядом с рекреационной зоной
- опасность затягивания строительства
- дополнительная плата за регистрацию права собственности
- сжатые сроки оплаты
- невозможно выбрать другой банк для получения кредита кроме того, с которым работает застройщик
БСК УКРАИНА,
НИКОЛЬСКИЙ ГРАД
(первое место по степени защищенности покупателя)
Приятно, когда окна твоего дома видны из твоего же офиса… Представляю, какая панорама на правый берег, заводи Днепра и Русановский канал открывается из окон квартир на последних этажах высотки, величаво именуемой «Никольским градом». Конечно же, есть в этом элитном комплексе двухуровневые квартиры — как раз недавно их предложили к продаже, накануне сдачи дома. И уже, к сожалению, выкуплены или забронированы практически все интересные варианты. С хорошим видом двухуровневую квартиру можно сделать только благодаря перепланировке, например, трехкомнатных на двух последних этажах, так что не все так безнадежно. Пока же комплекс достраивается, можно успеть выкупить квадраты по цене застройщика. Для пентхаусов это 18 474 грн. за квадратный метр. Продаются и места в паркингах. За 18 квадратов машиноместа просят 206 тыс. грн. Рассчитаться нужно максимум до июня, так что надежда на рассрочку или поэтапную оплату умирает сразу. Но зато появляется другая надежда — взять кредит в Проминвестбанке. Может, и не самые выгодные условия кредитования, но в другом банке вряд ли удастся получить кредит под залог лота облигаций. Удивительно, но если сразу застройщику-продавцу оплатить все 100% (может быть, при этом еще скинут и 2 — 5%), то в договоре будет указана окончательная цена квадратного метра, изменить которую уже никто не вправе.
ЭКСПЕРТИЗА
МНЕНИЕ ЮРИСТА
Виктор ГЕНИН,
руководитель инвестиционного департамента юридической компании «Руслан»
В инвестиционной схеме используются беспроцентные именные целевые облигации, эмитированные ООО «Строительно-сервисная компания «Украина». Эмитент — генеральный заказчик строительства комплекса. Продавец облигаций — «Закрытый недиверсифицированный венчурный ПИФ «Товариство» управляющей компании ЗАО «Компания управления активами «Товариство». В договоре явно указаны все субъекты отношений, исчерпывающие параметры объекта инвестирования. Эта схема отличается от подобных тремя сериями целевых облигаций, каждая из которых предназначена для инвестирования в офисные, жилые площади и паркоместо соответственно. Инвестирование предусматривает различные варианты участия: от полной оплаты лота облигаций сразу до использования кредитования или отсрочки платежа. При полной оплате — скидка, а бронирование объекта возможно при оплате 10% облигаций. Ввод в эксплуатацию и оформление права собственности на жилье выполняет застройщик.
МНЕНИЕ ОЦЕНЩИКА
Ярослав ДАНИЛЕНКО,
заместитель директора «Украинской оценочной компании»
Завидное расположение комплекса: во-первых, удобно, потому что рядом метро, во-вторых, экологично, потому что по соседству находится большая рекреационная зона — Гидропарк. Прекрасные панорамы — тоже большой плюс. Это преимущество будет играть определяющую роль до тех пор, пока впереди на острове не появятся очередные высотки. Дизайн комплекса выдержан в ярком стиле как внешне, так и внутри дома. Судя по планировкам, квартиры достаточно функциональны, пространство организованно с разумной прагматичностью. Учитывая реалии сегодняшнего дня, цена за квадратный метр жилья в таком комплексе должна укладываться в интервал $2,5 — 3,5 тыс.
- опасность затягивания строительства, сроков ввода дома в эксплуатац собственности
- дополнительная плата за регистрацию права собственности
Степень защищенности покупателя
+ законная схема приобретения жилья
+ эмитент облигаций выступает заказчиком строительства
+ строительство комплекса практически завершено
+ ввод в эксплуатацию и оформления права собственности берет на себя застройщик
+ развитая внешняя инфраструктура
+ удачное местоположение
Фото Светланы Скрябиной
Все оценки субъективны.
