Контракти.ua

Чи зберігся цей тренд під час війни, де у Києві найдорожчі і найдешевші «квадрати», та як визначити справедливу вартість для житла, дізнавався «Мінфін».

Інвесторів побільшало, власники не поспішають продавати

За даними Мін'юсту, минулого року ринок скоротився втричі: 100 тис. угод проти 300 тис., укладених у 2021 році. Офіційних даних за цей рік ще немає, але, за словами рієлторів, угод точно вже більше, ніж за весь 2022-ий.

Факторів, які працюють на відновлення ринку, декілька. Серед основних — психологічний. Люди призвичаїлися жити в умовах війни, великі надії покладають на ППО, знають, що робити у випадку блекаутів, а тому не бояться купувати житло.

Наступний чинник — державні програми доступного житла. Насамперед, це іпотека під пільгові 3 або 7%. Великих масштабів вона ще не набула, але також розширює платоспроможний попит. Надії на пожвавлення учасники ринку покладають на програми компенсацій за знищене житло.

Ще один важливий момент — на ринок повертаються інвестори, які купують квартири для того, щоб потім здавати їх в оренду.

«Українці обмежені у фінансових інструментах. Зараз вибір, фактично, між депозитами та нерухомістю. До банків великої довіри у населення немає, а тому вони вважають за краще вкладати у нерухомість», — каже Юрій Піта, президент Асоціації фахівців із нерухомості (рієлторів) України.

Як і раніше, найпопулярнішими залишаються одно- та двокімнатні квартири у хороших локаціях, із ремонтом. У цьому сегменті відчувається навіть певний дефіцит. Адже пропозиції такої нерухомості на ринку не так вже й багато.

Взагалі, за словами Юрія Піти, власники пригальмували й не поспішають продавати свої «квадрати». Можливо, вони чекають кращих цін, а можливо, не мають планів, куди витрачати гроші, а тому залишають майно у своїй власності.

Як змінилися ціни

З початку року вартість квадратного метра столичного житла на первинному та вторинному ринку вела себе по-різному. Ціни на нове житло, після різкого стрибка у 2022-му в середньому на 40% (у гривневому еквіваленті), стабілізувалися й навіть дещо знизилися. Так, за даними ЛУН, у новий рік «первинка» увійшла з середньою ціною 48 300 грн/кв м, а у вересні подешевшала до 47 400 грн/кв м.

Трохи інша ситуація на «вторинці» — тут житло, навпаки, додало у ціні. Згідно даних порталу M2bomber, за шість місяців року квартири на «вторинці» подорожчали в середньому з 49,9 тис. грн до 52,5 тис. грн за кв м. Причому майже на 900 грн тільки за останній місяць.

Вартість житла у Києві дуже залежить від району. Найдорожче обійдеться квартира у Печерському районі. Тут середня вартість квадратного метра становить понад 85,7 тис. грн ($2,3 тис). За однокімнатну доведеться в середньому викласти понад 4,7 млн грн ($128 тис.), за двокімнатну — майже 6,9 млн грн ($185 тис.).

Бюджетніше житло можна знайти у Деснянському районі столиці, де квадратний метр в середньому коштує 30 725 грн ($833), а «однушка» обійдеться у близько 1,55 млн грн ($41,6 тис.), «двушка» — 2,12 млн грн ($57 тис).

Ціни на вторинне житло у різних районах Києва:

Експерти кажуть, що на ринку нерухомості змінилися цінові орієнтири.

«Якщо до війни ціни на нерухомість визначав первинний ринок, а за ним підтягувався вторинний, то тепер — навпаки. Девелоперам доводиться конкурувати з квадратними метрами на „вторинці“. Причина — більші обсяги житла на вторинному ринку, а також впевненість власників вторинної нерухомості у можливості будь-коли її продати», — констатував Андрій Вавриш, засновник SAGA Development.

Орендатори хочуть нове житло з хорошим ремонтом

Фактор сезонності цього разу мало вплинув на продажну ціну нерухомості, а ось орендні ставки пішли вгору.

Пік вартості оренди в Києві, за словами Андрія Міми, припав на початок 2022 року — тоді однокімнатну квартиру здавали майже за $500. Після вторгнення ціна впала приблизно вдвічі — у валюті до $250, а в гривні — до 8−9 тис. Приблизно на такому ж рівні ціна протрималася увесь 2022 рік, і тільки з літа цього року почала поволі зростати.

Зараз у Києві оренда 1-кімнатних квартир збільшилася в середньому до 12,9 тис. грн, 2-кімнатних — до 16 тис. грн. Найдешевше зняти квартиру можна у Деснянському районі: 7 тис. грн коштує «однушка», 9 тис. грн — «двушка». Найдорожчою залишається нерухомість на Печерську: 27 тис. грн — 1-кімнатна і 34,7 тис. грн — 2-кімнатна.

Що цікаво — зріс попит на оренду дорожчого, нового житла, з хорошим ремонтом, меблями та усіма зручностями: холодильник, бойлер, пральна машина тощо. Раніше, як зауважив Юрій Піта, такі квартири було важче здати, зважаючи на їхню вищу вартість. Тепер вони користуються популярністю, особливо серед студентів, які, окрім навчання, мають ще й роботу.

Вартість оренди житла за районами Києва

Джерело: за даними ЛУН

Як визначити реальну вартість житла

У встановленні вартості квадратного метра досі не знайдено спільного знаменника. Продавці хочуть продати якнайдорожче, а покупці, звісно, — купити дешевше. Відштовхуватися від даних майданчиків для оголошень про купівлю-продаж не завжди є сенс. Адже заявлена ціна і та, за яку реально відбулася угода, можуть дуже відрізнятися.

«Ціни на „однушки“ у Києві після просідання встановилися на рівні $60 тис. Але, якщо проаналізувати оголошення, за якими квартири продані, то бачимо, що купують житло вартістю $40 тис., — те, що за $60 тис. не розходиться», — поділився спостереженнями Андрій Міма, співзасновник компанії ЛУН.

У визначенні вартості квартири Ерік Найман, керуючий партнер інвестиційної компанії HUG'S, практикуючий трейдер, пропонує прив’язуватися до вартості оренди.

«Я орієнтуюся на суму від 5% річних. Якщо оренда дає дохід менше, отже, це завищена ціна квартири. Якщо виходить більше, скажімо, 10% річних, отже, це занижена ціна», — пояснив експерт.

Тобто, якщо місячна оренда квартири коштує 10 тис. грн, то справедлива вартість такого житла становить 2,4 млн грн. (10000×12:5% = 2 400 000 грн, або близько $65 тис.)

Чи дорожчатиме столична нерухомість

Експерти кажуть, якщо відштовхуватися від нинішньої ситуації, то якихось вагомих підстав для збільшення вартості житла немає.

«Курс долара стабільний, інфляція пригальмувала, ВВП зростає — інакше кажучи, все говорить про те, що, загалом, на ринку нерухомості буде така ось стабільність. Зростання можливе, але воно не буде якимось значним. У межах 5%, не більше», — прогнозує Юрій Піта.

Що стосується цін на оренду, то, за очікуваннями експерта, з другої половини жовтня зростання ставок зупиниться і зафіксується на такому рівні, найімовірніше, аж до весни.