Контракти.ua

На які квартири варто звертати увагу і як відрізняється ціна в регіонах, у колонці для NV розповіла керівниця сектору з розвитку продажів OLX Нерухомість Оксана Остапчук. «Мінфін» публікує ключові тези публікації. Пише minfin.com.ua.

Первинний чи вторинний ринок

Ті, хто готові зараз інвестувати, вкладають кошти в житлову нерухомість, яка повністю готова або знаходиться на фінальній стадії будівництва. Менш ризиковано виглядають вкладення у вторинний ринок, проте дохідність такого житла під питанням. Через те, що під час покупки квартири на вторинному ринку необхідно сплатити повну вартість житла, податки, за необхідності вкласти у ремонт, і лише потім здавати квартиру в оренду, — такий варіант має дуже довгий період окупності.

У випадку продажу житла з вторинного ринку необхідно чекати, доки саме ваш тип нерухомості зросте в ціні, та підібрати вдалий момент, щоб продати квартиру та максимально заробити при цьому. На ціну можуть вплинути кон’юнктура ринку, розвиток інфраструктури в цій локації, поверховість, наявність додаткових обов’язкових зараз «благ» — таких як: сховище, відсутність поблизу військових об'єктів або обʼєктів критичної інфраструктури.

Вкладення у нерухомість завжди мали певний перелік загроз, наразі найбільша з них — це бойові дії в країні. В будь-який момент житло, в яке інвестували, може бути знищене. Наступна загроза вкладень у первинну нерухомість — це здача будинку в експлуатацію із запізненням на тривалий, іноді невизначено тривалий час, або перетворення ЖК на довгобуд.

Перед тим, як вкладати кошти у житло з первинного ринку, важливо розуміти, за який кошт будується будинок: за кошти вкладників, інвесторів чи власними коштами забудовника. Ця інформація говорить про те, як на процес будівництва впливатимуть подальші події в країні та інші зовнішні фактори.

При виборі варіанту житла для інвестицій, на яке буде попит, із погляду оренди і продажу, варто звертати увагу на наступне: поточну інфраструктуру та майбутній план її розвитку. До прикладу, поширеним варіантом у столиці є купівля житла поблизу станцій метро, які будують та планують відкрити за декілька років.

Важливим фактором зараз і протягом наступних років залишатиметься наявність сховища в будинку чи поблизу, а також квартири на середніх чи низьких поверхах, які вважаються безпечнішими.

Як відрізняються ціни у регіонах

У Львівській, Івано-Франківській, Закарпатській областях найшвидше відновився ринок нерухомості та будівництво новобудов. А це означає, що об'єктів, в які можна вкласти гроші, у цих областях більше.

Є гіпотеза, що, навіть після перемоги та початку відбудови, західні області все одно залишаться цікавими для багатьох потенційних покупців, до того ж велика частина людей з інших регіонів, які зараз там орендують житло, задумається про купівлю власної квартири чи будинку.

Тенденція, коли люди віддають перевагу меншим та спокійним містам на противагу українським мегаполісам, міцно закріпилася в суспільстві. Зараз на платформі OLX «Нерухомість» ми спостерігаємо підвищений попит (більший за довоєнний) як до міст на заході України (Закарпатська, Івано-Франківська, Тернопільська, Хмельницька області), так і в центрі країни (Вінницька, Полтавська, Черкаська, Кіровоградська області).

За даними OLX, у топі міст за кількістю пропозицій продажу первинного житла станом на квітень 2023 року знаходяться:

• · Київ (понад 12 тисяч оголошень, медіанна вартість житла становить 3 млн грн),
• · Одеса (кількість оголошень про продаж первинної нерухомості майже такий, як і в столиці, та становить трохи більше 12 тисяч, медіанна вартість — 1,8 млн грн),
• · Івано-Франківськ (9 тисяч оголошень, медіанна ціна — 1,4 млн грн),
• · Львів (6 300 оголошень, медіанна ціна — 3 млн грн),
• · Харків (майже 5,5 тис. оголошень, медіанна вартість — 1,5 млн грн).

Враховуючи кількість людей, які виїхали за кордон, важко зрозуміти, чи повернуться всі вони назад додому, чи будуть готові обрати велике місто для подальшого життя. В тому полягає складність прогнозувати, чи можна буде швидко продати або здати в оренду квартиру.

Як перевірити надійність продавця

Перед купівлею житла, щоб уникнути ризиків, важливо проаналізувати і вивчити всі дані та документи від забудовника чи власника. У такому випадку гарним варіантом буде звернутися за консультацією до юристів, які мають відповідну спеціалізацію та доступи до різних реєстрів, і можуть допомогти уникнути ризиків із купівлею житла. Промоніторити забудовника можна і самостійно, найлегше та найперше, з чого почати, — це перевірити самому в інтернеті у відкритих джерелах репутацію забудовника, почитати про нього відгуки, подивитись, скільки в середньому будуються його обʼєкти та наскільки вчасно здаються.

При інвестуванні у вторинний ринок, де продавцем є фізична особа, обов’язковими етапами є: перевірка інформації в Єдиному реєстрі боржників, перевірка нерухомості на арешт в Єдиному державному реєстрі судових рішень. У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно можна переглянути відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об'єкти та суб'єктів цих прав. Увагу варто звернути також на те, чи не прописаний ніхто у квартирі та чи немає заборгованостей за комунальними платежами.

Як і будь-які інвестиції, вкладення у нерухомість дозволяють зберегти заощадження, нівелювати ризики підвищення курсу, інфляції та, в перспективі, примножити кошти. Попит на ринку нерухомості в Україні активно повертається до рівня довоєнного, вже працюють держпрограми, такі як «єОселя», що дозволяють купувати квартири в іпотеку під мінімальний відсоток річних.