Контракти.ua

Контракты составили рейтинг областей по темпам роста цен на землю под застройку. Земельный рынок Украины условно можно поделить на три ценовых сегмента. К первому относятся перегретые локальные рынки вокруг городов-миллионников, в районах раскрученных горнолыжных курортов и на побережье Черного и Азовского морей. В этих регионах самые высокие цены — в первую очередь из-за высокого спекулятивного спроса. Стоимость земли в пригороде Киева, Львова, Одессы или Севастополя большинство экспертов считают завышенной. Например, средняя цена одной сотки у моря — $25-35 тыс., на горнолыжных курортах — $15 тыс., под Киевом — почти $6 тыс., а по некоторым направлениям доходит до $70-100 тыс. Прогноз роста цен на 2008 год для перегретых пригородов не превышает 50%. В краткосрочной перспективе земля здесь существенно дорожать не будет.

Среднеценовой сегмент земельного рынка — участки под застройку в пригородах областных центров без явных природных преимуществ (моря, горы, минеральные воды и т. п.). В среднем такие наделы стоят $2-4 тыс. Как правило, стабильный, но не слишком высокий спрос на землю в пригородах Симферополя, Полтавы, Тернополя обеспечивают состоятельные горожане. Спекулятивная составляющая на этих рынках отсутствует, землю, как правило, покупают не для перепродажи, а для себя. Прогноз подорожания для таких соток — 50-70% к концу года. На 50-80% увеличится стоимость земли вокруг Харькова. По словам специалистов АН GEOCAPITAL, участки в харьковском пригороде сейчас активно скупают россияне (область граничит с РФ).

Виды на землю

Нижний ценовой сегмент — недооцененная земля за $2-2,7 тыс./сотка. Она же — самая перспективная с точки зрения инвестиций. Прогноз доходности на 2008-й — от 70% годовых. Как минимум на 100% должна подорожать в этом году земля в окрестностях Сум, Черкасс. Спрос на местные сотки сейчас довольно высок, особенно со стороны киевлян (на сумские и черкасские земли) и донетчан (в Сумах).

Впрочем, есть и исключения из общего правила. Например, примерно двукратный рост цен прогнозируют риэлторы Житомира, где средняя цена на элитные участки в пригороде уже составляет $5 тыс. Причина резкого подорожания — стабильно высокий спрос на здешние земли со стороны киевлян — Житомир от столицы разделяет всего 140 км.

К отдельной категории можно отнести регионы, где стоимость земли в 2007-м не менялась и, по прогнозам экспертов, останется неизменной и в этом году. Это Херсон и Николаев. Юрий Стешенко из Херсонского центра недвижимости отсутствие интереса к загородным соткам объясняет большим количеством участков на продажу, причем в черте города. По его словам, интерес к херсонскому пригороду и, соответственно, рост цен возможны не ранее чем в 2010-м.

По мнению экспертов, приостановить рост цен и даже снизить их могла бы отмена моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. В этом случае, считает учредитель группы компаний «Магистр Недвижимость» Маргарита Урицкая, можно ожидать переизбытка предложения, затоваривания земельного рынка. В результате спрос на землю будет удовлетворен, таким образом появятся предпосылки для снижения цен. Действующим законодательством сроки моратория привязаны к законопроектам «О рынке земли» и «О Государственном земельном кадастре». Как только депутаты проголосуют за эти два документа, украинские черноземы (более 60% всего земельного фонда страны) станут товаром. Первый из законопроектов — «О рынке земли» — в начале марта Кабмин внес в Верховную Раду. Однако эксперты считают, что до конца года эти законы (особенно о госкадастре) приняты не будут. Следовательно, и земельный мораторий будет продлен еще как минимум на год. В парламенте сейчас сформировалось сильное лобби украинофундистов, крайне заинтересованных в нынешних правилах игры, точнее, чтобы на земельном рынке их не было. Отсутствие кадастра выгодно компаниям, которые с помощью местных властей зарабатывают на изменении целевого назначения земли. Согласно Земельному кодексу, одному владельцу не может принадлежать более 100 га земли с/х назначения. Без реестра нельзя отследить суммарную площадь земли, сконцентрированной в одних руках с помощью различных механизмов: долгосрочной аренды, отчуждения в судебном порядке и т. п. «Сейчас спросом в основном пользуются большие участки земли, которые дробятся на мелкие и потом продаются в несколько раз дороже», — говорит Маргарита Урицкая.

Сами же депутаты признаются, что нужно еще как минимум 2 года для подготовки необходимой документации с целью нормального функционирования земельного рынка.

Сколько стоит земля в регионах

Нажмите, чтобы увеличить

Цена вопроса: $1 трлн

В Киевской области земли под жилищную и общественную застройку занимают 31,7 тыс. га, данные Министерства охраны окружающей среды. Это всего лишь 1,1% территории области. 90% из 31,7 тыс. га — территория населенных пунктов. Теоретически, в свободном обороте в пригородах Киева может находиться около 10% участков с домовладениями — не более 3-4 тыс. га. Именно столько земель может продаваться и покупаться без риска для инвесторов. Однако, несмотря на продление действия моратория на продажу земли, предназначенной для товарного с/х производства и ОСГ («особисті селянські господарства»), объем вторичного рынка земли в области намного больше. По оценке генерального директора группы компаний NAI Pickard Сергея Бута, в 2002-2006 гг. около 600 тыс. га земель сельхозназначения (примерно треть всех с/х угодий в области) сменило хозяев и готово к последующей перепродаже. Суммарная стоимость этих 600 тыс. га в ценах вторичного рынка в январе 2008-го превышала $300 млрд. А весь украинский рынок земли оценивается в $1 трлн.