Контракти.ua

Вместе с тем жилье дешевеет значительно медленнее, чем можно было рассчитывать при полном отсутствии ипотечного кредитования и чуть ли не десятикратно упавшем спросе. Еще весной 2009 года квартиры теряли в цене 5–6% в месяц. Если бы эта ценовая динамика сохранилась, сейчас квадратный метр стоил бы $600–1000, однокомнатную квартиру можно было бы приобрести за $20–30 тыс. Но во второй половине прошлого года темп падения цен замедлился до 1–2% в месяц. В итоге самое дешевое жилье сейчас стоит не $20 тыс., как ожидалось, а $42–44 тыс.

«Продавцы не горят желанием продавать квартиры по сегодняшним ценам, но и покупателей жилья даже за такие деньги нет», — говорит Алексей Зеркалов, вице-президент ИК Dragon Capital. По его словам, после незначительного оживления весной этого года, летом ситуация на столичном рынке значительно ухудшилась: количество заключенных сделок купли-продажи квартир сократилось до уровня начала девяностых.
«В июне на рынке вторичной недвижимости было заключено чуть более 300 сделок купли-продажи жилья. По итогам июля ситуация, возможно, будет даже хуже. Причины — продолжающийся кризис и сезонный фактор», — объясняет Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ). До нынешнего лета наиболее неудачным месяцем за всю историю столичного рынка недвижимости считался январь 2010-го, на протяжении которого в Киеве было куплено лишь 300 квартир, — самый низкий результат за последние 10 лет. В 2006-м, 2007-м и в начале 2008-го в столице ежемесячно продавалось 2,5–3 тыс. квартир. По сравнению с докризисными временами количество сделок зимой и летом этого года сократилось почти на порядок.

Тонкости посредничества

«Квартиры не продаются, но цены не падают, — возмущается Станислав, второй месяц подыскивающий себе квартиру в столице. — Конкуренции нет, риелторы поделили город между собой и искусственно держат цены». По словам потенциального покупателя, даже в сданных, но незаселенных новостройках ему показывали от силы две-три квартиры, объясняя, что все остальные уже проданы. «Доходило до анекдота: два риелтора в один день показали мне две разных квартиры в одном и том же доме и каждый утверждал, что квартира последняя». Станислав уверен в том, что посредники просто придерживают одинаковые квартиры, не давая продавцам конкурировать между собой и снижать цены.

Определенная логика в его словах есть. По мнению потенциального покупателя, оба подыскивающих ему квартиру риелтора работают за процент: один запросил 2,5%, второй согласился на 1,5%. Будучи кровно заинтересованными в том, чтобы получить как можно больше, они просто могут игнорировать дешевые варианты, стараясь выбрать объект, покупка которого принесет им большую сумму комиссионных.
«Комиссионное вознаграждение риелтора существует во всем мире. Но в зависимости от того, кто заказывает услугу — продавец или покупатель, — меняется принцип определения комиссии, — объясняет Александр Рубанов. — Если услугу заказывает продавец, то логично вести речь о процентном вознаграждении (как правило, 3–6% от суммы сделки), потому что чем дороже я продам объект — а это одна из основных целей продавца, — тем выше будет размер моего вознаграждения. В случае с покупателем, основная цель которого — купить как можно дешевле, правильно было бы определять фиксированную стоимость услуги в зависимости от сложности поставленной задачи».

Тем не менее большинство столичных риелторов предпочитают брать плату в процентах от сделки и при покупке, и при продаже. Стандартная «наценка», как правило, составляет 5%: в том случае, если риелтор один, он получает всю сумму сам, если сделку сопровождают двое посредников — они делят комиссионные между собой. Но оплачивает эти проценты именно покупатель: как правило, посредники предпочитают «приплюсовывать» свой гонорар к той сумме, которую хочет получить продавец. Таким образом, реальная цена предложения квадратного метра при нынешнем уровне цен примерно на $80 ниже, чем фигурирующие в статистике $1590–1600.

Факторы роста

Помимо наценки посредников, на стоимость жилья влияет и сократившееся предложение. Многие столичные квартиры — не обязательно купленные в кредит — находятся в залоге. Продать такую недвижимость крайне сложно, при этом только по жилищным кредитам в Киеве заложено до 100 тысяч квартир, что составляет примерно десятую часть всего квартирного фонда (в 2005–2008 гг. в столице сменили владельцев от 80 до 120 тыс. квартир, 70–80% из которых приобреталось с привлечением кредитных средств).
Сократилось предложение и на первичном рынке. По сравнению с докризисными временами объемы строительства упали почти вдвое: в прошлом году в Украине было введено в эксплуатацию только 6,4 млн кв. м жилья, по сравнению с 10,5 млн кв. м в 2008-м. Госфинансирование недостроев на эту картину практически не повлияет: за счет льготных кредитов в нынешнем году будет достроено лишь 34 объекта из 4,3 тыс. домов.

Сдерживает падение стоимости и ценовая политика застройщиков. До кризиса жилье в новостройках, как правило, было на 5–10% дешевле аналогичных объектов на вторичном рынке. Сейчас складывается противоположная ситуация: новое жилье как минимум на 5% дороже, чем квартиры б/у. Строительные компании вынуждены держать цены, несмотря на падение себестоимости строительства. Дело в том, что большинство продающихся сегодня квартир возводилось в 2007–2008 годах, во времена высоких зарплат, на пике стоимости стройматериалов. Оказавшиеся на грани банкротства застройщики просто не могут позволить себе продавать квартиры в убыток. В итоге квадрат в киевской новостройке летом стоил в среднем около $1700 против $1595 на вторичном рынке. А если учесть, что при покупке квартиры на вторичке торг может составить четверть запрошенной цены, — разрыв цен между первичным и вторичным рынком доходит до 30%.

Еще один фактор, сдерживающий падение стоимости жилья — отсутствие залоговых аукционов. В отличие от США, Великобритании и стран ЕС, где продажа изъятых банками квартир выступает в качестве основного драйвера падения цен, украинские банкиры залоговую недвижимость в свободную продажу предпочитают не пускать. Хотя попадание на рынок даже трети объектов, по которым просрочены платежи, с легкостью обвалило бы цены на жилье. Так, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, весной этого года были просрочены 5,8% выданных физлицам кредитов, 19,1% ипотечных займов прошли реструктуризацию. Для столичного рынка это означает, что из 100 тыс. заложенных столичных квартир от 6 до 20 тыс. могли быть выставлены на продажу в 2009–2010 гг. При нынешнем годовом объеме сделок на уровне 4–5 тыс. в год, рост предложения на 6–20 тыс. неизбежно привел бы к существенному падению цен. Вместо этого банки предпочли терять прибыль, реструктуризируя ипотеку, или предлагать жилье по завышенным ценам. Что, в общем-то, не удивительно. Дальнейшее обесценивание жилья противоречит их интересам, поскольку падение цен вынуждает финучреждения переоценивать залоговые квартиры и дома, что уменьшает резервы банков.

По наблюдениям президента ССНУ Александра Рубанова, почти не попадают в свободную продажу и квартиры обычных граждан, испытывающих финансовые затруднения. «Когда продавец в безвыходном положении: долги, кредитные обязательства, отсутствие стабильного заработка, — он готов продать квартиру и за $1000 за квадрат, лишь бы получить деньги немедленно. Но такие объекты на рынок, как правило, не попадают: их покупают близкие, знакомые, кредиторы».

Несмотря на множество факторов, играющих на повышение, отсутствие покупателей вынуждает продавцов снижать цены. «На сегодняшний день индекс ценового ожидания находится в отрицательной зоне. К примеру, только с 12 по 19 июля цены в жилом сегменте снизились на 0,6%. Эта тенденция сохраняется с мая, — отмечает Александр Рубанов. — Торг при покупке жилья экономкласса составляет 3–7%; для квартир бизнес-класса — от 10% до 25%; для объектов элиткласса — 10–20%». По его данным, к началу августа средняя цена квадратного метра по реальным сделкам составляла уже не $1595, а $1500.

Прогноз

В ближайшие год-полтора жилье в Киеве будет дешеветь. В первую очередь из-за отсутствия ипотеки, которая не возобновит работу ни в 2010, ни в 2011 году.
«Стабилизация рынка недвижимости возможна лишь после возвращения дешевых длинных кредитов: под 10–12% годовых в гривне сроком хотя бы на 10 лет, — объясняет вице-президент ИК Dragon Capital Алексей Зеркалов. — Сейчас у банков нет ни того, ни другого. Финансовые учреждения только начинают снижать ставки. Возможно, к концу 2011-го стоимость кредитов снизится до 13–15% годовых, но сроки кредитования существенно не вырастут».

Неизбежность дальнейшего снижения цен признают все без исключения эксперты, расходясь лишь в оценках величины падения. Аналитик Эрсте Банка Виктор Стефанишин считает, что к лету 2011-го столичное жилье потеряет в цене еще 15–20%, т. е. до $1300–1350 за кв. м. «Снижение цен на вторичном рынке Киева до $1000 за квадрат маловероятно, — рассуждает президент ССНУ Александр Рубанов. — Скорее, зимой-весной 2011-го рынок вернется к ценам марта 2009-го, когда мы зафиксировали нижнюю точку падения. Тогда гостинку в Киеве можно было найти за $30–32 тыс., а это около $1200 за квадратный метр». По его словам, ни подорожания, ни оживления рынка недвижимости без возобновления кредитования не произойдет: «Без дополнительного стимула — кредитного плеча — нормальной динамики на рынке не будет».

Анна САЙЧЕНКО, Владимир ХОМЯКОВ, Контракты