Контракти.ua

По материалам "Личного счета" 

Олеся Гаврикова, финансовый директор небольшой столичной компании, стала обладательницей квартиры, о которой мечтала на протяжении нескольких лет, еще будучи студенткой университета. Счастливая хозяйка собственного «гнездышка» говорит, что успех покупки квартиры на 100% зависел от профессионализма риэлтора. Олеся убеждена, что выйти замуж гораздо легче, чем найти хорошего специалиста по недвижимости. Если в первом варианте допустимы погрешности в расчетах, то ошибки в операциях с недвижимостью зачастую неисправимы.

 

Согласно данным Союза специалистов по недвижимости, первое, что делают потенциальные клиенты, решающие квартирный вопрос, ищут риэлтора по рекомендациям друзей и знакомых. Проще всего воспользоваться опытом друзей, недавно успешно решивших квартирный вопрос. Номера телефонов профессионального риэлтора, в прошлом школьного учителя, Ольги Николаевой передаются из рук в руки. Те, кто становятся ее клиентами, считают, что им крупно повезло, называя главными качествами Ольги пунктуальность, ответственность и педантичность. «В обязанности хорошего брокера, — говорит Ольга Николаева, — входит не только поиск квартиры, но и подготовка документов. Прежде всего специалиста по недвижимости должно интересовать не состояние квартиры, а правоустанавливающие документы. Когда я подбираю варианты квартир для клиента, прозванивая предложения продаж, первое, что меня интересует — причина, по которой продается квартира. Если по телефону говорят, что хозяева сами купили квартиру полгода назад, то такие квартиры даже не рассматриваю в качестве вариантов. Так как по закону, если со времени последней покупки прошло не менее трех лет, можно оспорить в суде право собственности на квартиру».

Ольга считает, что в обязанности профессионального риэлтора входит максимальная информированность о покупаемой квартире, а для этого необходимо лишь разговорить вездесущих соседей, наведаться в районный жэк, к паспортисту и лично удостовериться, кто был прописан в квартире и куда выписался. «Когда квартира выбрана и оформлен договор о задатке, продавец начинает готовить документы, — рассказывает о своих профессиональных секретах риэлтор. — Я иду с ним в БТИ, жэк, опекунский совет, контролирую, чтобы все справки были настоящими, а не купленными. Ведь бывают случаи, когда продавец договаривается с паспортисткой, и та может не вписать ребенка в нужную форму». За многие годы работы на рынке недвижимости Ольге приходилось не раз сталкиваться с «черными» маклерами. И только благодаря тому, что Ольга вникает в каждую мелочь, ее клиентам удавалось избежать покупок «сомнительных» квартир. «Если квартиру представляет посредник, нужно все расспросить о хозяевах, — советует риэлтор, — чтобы выяснить компетентность посредника. Когда брокер плохо осведомлен о хозяевах, о квартире, это должно насторожить покупателя. Если правоустанавливающие документы вызывают многочисленные вопросы, лучше сразу отказаться от этого варианта, чем потом доказывать правоту в суде. Еще покупателя и его брокера должна насторожить цена: если квартира продается ниже рыночной стоимости, то в 90% случаев обнаруживается какой-то подвох».

Так как риэлтор — человек, который в процессе поиска и покупки квартиры становится вам почти родственником, то, выбирая своего специалиста, вы должны быть уверены в его профессионализме и ответственности, но даже полностью доверяя ему, не стоит стесняться лишний раз проконтролировать. По данным Союза специалистов по недвижимости, сегодня на рынке Киева работают около 20 тыс. риэлторов. Даже если представить, что половина из них — профессионалы, найти среди них «своего» очень непросто.

 

Вице-президент Союза специалистов по недвижимости Игорь Однопозов убежден, что обращаться нужно не к риэлтору-одиночке, а выбирать известное агентство недвижимости с хорошей репутацией. «Насколько профессионален ваш риэлтор поймете только после того, как совершите сделку: пройдя путь от поиска квартиры до покупки, — говорит Игорь Однопозов. — Поэтому, обратившись в серьезную компанию, вы будете удовлетворены качеством услуги». Выбирая агентство недвижимости, ориентируйтесь на репутацию компании, объем продаж и хорошую рекламу. В крупном агентстве недвижимости за непрофессионализм агента отвечает компания. Именно она заключает договор с клиентом, в котором описаны все обязанности компании. В случае невыполнения некоторых обязательств клиент может подать в суд. Игорь Однопозов советует заключить с компанией эксклюзивный договор на обслуживание. «В таком договоре указываются требования клиента к покупаемому жилью, сроки, цена и условия покупки, — комментирует Игорь. — Компания обязуется в определенный срок предоставить описанную услугу». Однако форма договора у каждого агентства своя: одни прописывают ответственность перед клиентом, другие, наоборот, всячески избегают таких строк. Поэтому клиент, выбирая агентство, должен познакомиться с руководством, посмотреть документы, сравнить форму договоров разных агентств и помнить, что в договоре должны быть подробно прописаны все нормы проведения операции с недвижимостью. Игорь Однопозов рекомендует при заключении договора с серьезной компанией выяснить, кто будет нести ответственность за сделку если агент, работавший с вами, вдруг уволится или перейдет в другое агентство. Лучшей гарантией обезопасить купленную квартиру специалисты по недвижимости считают титульное страхование — страховка от риска утраты права собственности. Главными качествами брокера Игорь Однопозов считает порядочность, ответственность и профессионализм. «Даже если работающий с вами сотрудник из хорошо известного агентства окажется в затруднительной ситуации, за ним стоит профессионализм его компании. А вот одиночное «плавание» исключает возможность подобной «подстраховки», — считает Игорь. — Как показывает практика, попытки сэкономить на услугах специалистов и самостоятельные действия на рынке недвижимости в лучшем случае заканчиваются большими затратами сил и времени, в худшем — значительными неприятностями, вплоть до потери денег и жилья. Рынок недвижимости в настоящее время настолько насыщен посредниками, что выйти самостоятельно непосредственно на продавца или покупателя практически невозможно».

---

Мнение Игоря Годецкого, адвоката:

— Вопрос выбора агентства по недвижимости так же индивидуален, как и вопрос покупки новой обуви, вот только именитость марки не обеспечит вам удобство носки. Стоит понимать для чего нужны услуги брокера. Задача брокера со стороны покупателя — обеспечить «чистоту» покупаемой квартиры. В его обязанности входит выяснение реальных собственников. Ведь даже если квартира и оформлена на одного из супругов, ее хозяевами могут быть оба. Важно изучить документы, на основании которых квартира была приобретена. Брокеру необходимо собрать документы по коммунальным платежам и выяснить, нет ли задолженностей, проверить не только кто прописан в квартире, но и как были выписаны из нее бывшие жильцы, ведь законодательство предусматривает возможность их «возвращения». Он же должен обеспечить своевременное выселение и выписку жильцов квартиры. Немаловажен и вопрос стоимости оформления сделки. Нередко цена зависит от балансовой стоимости квартиры. Поэтому важно отследить верность расчета балансовой стоимости, поскольку в случае «непреднамеренной» ошибки стоимость оформления существенно возрастает.

Основная задача брокера со стороны продавца — не только найти покупателя, но и обеспечить порядок передачи денег клиенту. Некоторые агентства уже заявляют о страховании своих профессиональных рисков, но на практике брокер, представившись сотрудником агентства, вероятнее всего заключит с вами договор от своего имени и ни о какой ответственности агентства в этом случае говорить уже не стоит. Учитывая личную заинтересованность обоих брокеров и в заключении сделки, и в размере ее стоимости, желательно привлечь третью, незаинтересованную, сторону — юриста и страховщика.