Без звезды. Почему доходный дом приносит меньше, чем гостиница, но окупается быстрее
В Киеве открылся Senator Apartments Executive Court от компании DEOL Partners — это третий доходный дом, построенный в столице за последние три года. Эксперты предполагают, что в преддверии Евро-2012 в Киеве и городах-миллионниках начнется бум строительства апартамент-отелей.
На фоне дефицита и
дороговизны гостиничных номеров доходные дома занимают промежуточную нишу между
3-4-зведочными гостиницами и частниками, сдающими жилье внаем. От отеля с 3-4 звездами они отличаются
меньшей стоимостью проживания. От квартиры — сервисом на уровне дорогих
гостиниц. Стоимость проживания, например, в киевском апарт-отеле Sherborne
Guest House составляет от $78 (однокомнатный номер) до $210 (трехкомнатный) в
сутки, или $2,3-6,3 тыс. в месяц. При аренде апартаментов на срок более месяца
номер обойдется на 15% дешевле.
Доходный дом
Доходный дом, или апартамент-отель, — многоквартирный дом, предназначенный для сдачи внаем. Основные их клиенты — иностранцы с годовым доходом от $100 тыс. Как правило, жилье им оплачивают компании, в которых они работают. Минимальный срок аренды — от нескольких дней до 3-4 месяцев. Клиенты доходных домов оценивают их как нечто среднее между гостиницей и арендуемой у частника квартирой. Сегодня все проекты апартамент-отелей относятся к категории жилья элитного класса и располагаются преимущественно в центре Киева. В основном это реконструированные особняки.
Цены на проживание в Senator Apartments варьируются от EUR85 до EUR630 в сутки (без скидок). Получается дороже, чем обычная аренда квартиры в центре Киева (сейчас — в среднем $100 в сутки), но дешевле, чем номер в гостинице с аналогичным уровнем сервиса. Например, одноместный номер в пятизвездочной гостинице «Опера» стоит $495-545 в сутки, двухместный — $735-795, сутки в номере в Hyatt Regency Киев обойдутся в $665. Хотя по законам бизнеса апартаменты в доходном доме должны стоить больше, чем номер в дорогом отеле. «Если сравнивать стандартный гостиничный номер и апартамент SA приблизительно того же уровня, то затраты на оборудование последнего намного выше, за счет, например, обустройства полноценной кухни. Кроме того, площадь апартамента в среднем втрое превышает площадь гостиничного номера», — говорит маркетинг-менеджер Senator Apartments Галина Мартынюк. По ее словам, в реализацию проекта Senator Apartments Executive Court (35 апартаментов) было вложено около $15 млн (грубо говоря, $430 тыс. в расчете на один номер), в то время как один номер пятизвездочной гостиницы обходится инвестору приблизительно в $250 тыс. — в отель такого класса на 200 номеров необходимо инвестировать около $50 млн.
Доходность апартаментов всего 14% годовых, тогда как у высококлассных гостиниц на уровне 30%. Тем не менее срок окупаемости проектов Senator Apartments, по оценкам DEOL Property Management, управляющей компании SA, составит 6-8 лет. Инвестиции в четырех-пятизвездочные гостиницы в Украине окупаются за 7-10 лет.
К тому же, по словам президента Ассоциации малых гостиниц и апартаментов Украины Дмитрия Зарубы, реализовать проект апартамент-отеля намного проще и быстрее, чем построить гостиницу. Под апартамент-отель, как правило, выкупают уже существующий дом — инвестору не нужно тратить год-два на получение землеотвода и разрешений на строительство. Еще один плюс — меньшее число персонала. Кроме того, собственники апартаментов в доходных домах экономят на налогах. Например, по документам владельцами апартаментов могут быть физлица (не больше 9 квартир на одного человека), в таком случае налогообложение сводится к уплате подоходного налога по ставке 15% (согласно Постановлению КМУ от 15.03.2006 г., при сдаче внаем до 10 квартир их владелец может не регистрироваться в качестве предпринимателя).
В DEOL Property Management считают, что апарт-отели являются беспроигрышным инвестированием: пока компания зарабатывает на сдаче квадратных метров в аренду, они растут в цене — дом всегда можно выгодно продать. В компании уверены, что количество профессиональных апарт-отелей до 2010 года увеличится в несколько раз. DEOL Property Management, в частности, в течение ближайшего времени планирует расширить киевскую сеть Senator Apartments до четырех комплексов. Столичная сеть SA будет включать 350 апартаментов — приблизительно 50 тыс. кв. м жилья. DEOL Property Management планирует развивать сеть и в городах-миллионниках.
По словам консультанта по
жилищной недвижимости Украинской торговой гильдии Ангелины Деревлевой, не
исключено также, что в ближайшие 2-3 года на рынок Украины выйдут мировые
апарт-операторы — Residence Inn (принадлежит Marriott), Staybridge Suites
(InterContinental Hotels Group), MaMaison (Orco Property Group).
«Рост количества апарт-отелей — необходимое условие для рентабельной работы сети сервисных апартаментов. Это обусловлено тем, что расходы, связанные с функционированием данного бизнес-проекта (содержание высококлассных специалистов, привлечение узкоспециализированных консультантов, значительный маркетинговый бюджет), могут окупаться только при достаточно больших объемах операционной деятельности», — объясняет Галина Мартынюк.
По мнению экспертов, сегодня рынок профессиональных сервисных апартаментов развивается в сегменте элитного жилья. Но со временем апартаменты будут представлены и в других ценовых нишах. В Петербурге, например, уже сейчас можно снять жилье как в апаратамент-отелях, по уровню обслуживания сравнимых с четырех-пятизвездочными гостиницами, так и в доходных домах экономкласса.
