Контракти.ua

44632  —  29.02.08
Регионы просят жилья. В 2008-м цены на недвижимость могут вернуться к уровню весны 2007 года
Регионы просят жилья. В 2008-м цены на недвижимость могут вернуться к уровню весны 2007 года

В 2007-м многие эксперты ожидали обвала цен на украинском рынке вторичной недвижимости. Чуда не произошло. До весны прошлого года цены росли по инерции. В апреле-августе рост стоимости жилья стабилизировался, а в некоторых регионах цены даже снизились. С приходом осени стагнация на рынке вторичной недвижимости прекратилась.

Елена КРИНИЦКАЯ, Фото Романа ДЕВЯТОВА, Контракты

 

Впрочем, по наблюдениям риэлторов, самый «жаркий», осенний сезон для торговцев недвижимостью в 2007-м оказался не настолько доходным, как в прошлые годы, что подтверждается и статистикой Минюста. Количество сделок купли-продажи жилья, удостоверенных нотариатом, в 2007 году уменьшилось на 5% по сравнению с 2006-м: 369,174 тыс. против 384,898 тыс.

Лидеры роста

За 2007 год во Львове квартиры на вторичном рынке подорожали на 82%. В начале года местные риэлторы прогнозировали рост цен на львовские квадраты от силы на 15-20%. Тем не менее предпосылки для стольрезкого подорожания прослеживались еще в 2006-м: цены на квадратные метры во многих украинских городах за год почти удвоились, во Львове жилье подорожало на «скромные» 37%. Уже тогда риэлторы говорили, что цены на вторичном рынке Львова двигает дорожающее жилье в новостройках — спрос на новые квартиры в несколько раз превышает предложение. В городе с плотной застройкой (особенно в центре) практически не осталось земли под многоэтажное строительство. Причем, когда стало известно, что во Львове пройдут матчи Евро-2012, спрос на оставшиеся земельные участки увеличился в несколько раз. Местные риэлторы прогнозируют в 2008 году подорожание львовских квадратов минимум на 30%. Драйвер роста цен все тот же: дефицит предложения на первичном рынке.

В Сумах квадратные метры за год подорожали на 47%. По словам заместителя директора АН «Сумская недвижимость» Елены Шульги, сейчас спрос на вторичном рынке превышает предложение в шесть раз, хотя еще в начале сентября 2007-го желающих продать недвижимость было больше, чем потенциальных покупателей. Дело в том, что в 2007-м в Сумах готовились к сдаче 18 новостроек, однако новые квартиры оказались не по карману многим потенциальным покупателям, поскольку были большими по площади и, следовательно, дорогими. В итоге сумчане вернулись на вторичный рынок. По оценкам Шульги, цены на недвижимость в Сумах в 2008 году могут вырасти еще на 50%.

Более чем на треть за год подорожала вторичная недвижимость Кировограда, Херсона, Ужгорода, Запорожья, Донецка, Полтавы и Харькова. В Кировограде и Херсоне, где стоимость квадратных метров увеличилась на 43% и 42% соответственно, объемы жилищного строительства не успевают за ростом городского населения — спрос в несколько раз превышает предложение.

По словам директора АН «Бея & сом» Беаты Мендел, в Ужгороде цены после незначительного роста в начале 2007 года уже в апреле-мае упали на 15%. Но к августу-сентябрю, после летнего затишья, стоимость жилья выросла более чем на 35%, а общий рост за год составил 40%. По мнению директора Бея & сом, на повышение играл бум ипотечного кредитования в регионе и просчеты местных застройщиков. Новостройки в городе сдаются не в срок, со значительным опозданием, отделочные работы в новой квартире обходятся покупателям в круглую сумму, тогда как в купленной на вторичном рынке можно жить и без ремонта. В 2008 году цены на ужгородские квадраты будут расти на уровне 1,5-2% в месяц, уверены местные риэлторы.

В Запорожье жилье на вторичном рынке дорожало на 3% в месяц. За первые три недели января нынешнего года цены уже повысились на 5%. По словам риэлторов, резко увеличился спрос и уменьшилось предложение — в ожидании роста цен продавцы придерживали квартиры. Впрочем, запорожские торговцы недвижимостью уверены, что в начале весны спрос и предложения выровняются, а цены будут расти на уровне 1-2% в месяц.

{pollxtbot id=11} 

Самые доступные квартиры — в Кировограде и Луганске
Рейтинг кредитной недостаточности* городов Украины

Средняя стоимость квадратного метра — по данным
экспертного опроса риэлторов

Место в рей
тинге (измене
ние к 2007 г.)

Город

 

2008 год


Стоимость в январе 2008 г., $

Ежемесячные выплаты по кредиту**, $

Официальная средняя зарплата (декабрь 2007 г.), $

Разница между официальной средней зарплатой и ежемесячными выплатами по кредиту, начало 2008 г., $

Киев

106925

1496,52

601,58

-894,94

2

Львов

70000

979,72

286,53

-693,19

 3

Одесса

63000

881,75

304,16

-577,59

4

Днепро

петровск

61250

857,26

333,07

-524,19

5

Севастополь

59500

832,76

324,36

-508,40

6

Донецк

60375

845,01

364,36

-480,65

7

Ужгород

52500

734,79

271,29

-463,50

8

Харьков

49000

685,81

308,71

-377,10

9

Черновцы

45500

636,82

265,54

-371,28

10

Луцк

43750

612,33

248,91

-363,42

11

Тернополь

42525

595,18

235,84

-359,34

12

Хмельн

ицкий

43750

612,33

268,71

-343,62

13

Житомир

42000

587,84

253,07

-334,77

14

Симфе

рополь

43400

607,43

295,64

-311,79

15

Запорожье

45500

636,82

335,45

-301,37

16

Чернигов

38500

538,85

243,76

-295,09

17

Херсон

38500

538,85

251,68

-287,17

18

Полтава

42525

595,18

312,87

-282,31

19

Черкассы

38500

538,85

263,76

-275,09

20

Ровно

38500

538,85

295,25

-243,60

21

Винница

35000

489,87

252,08

-237,79

22

Сумы

35000

489,87

258,61

-231,26

23

Николаев

35000

489,87

295,45

-194,42

 24

Ивано-

Франковск

33600

470,27

279,60

-190,67

25

Луганск

33250

465,37

307,52

-157,85

26

Кировоград

29400

411,49

254,85

-156,64

*Разница между официальной средней зарплатой в городе и ежемесячными выплатами по долларовому кредиту. Расчет ежемесячных выплат осуществлен онлайн-калькулятором банка «Аваль» для однокомнатной квартиры площадью 35 кв. м, исходя из средней цены кв. м в конкретном городе (2008 год — по эффективной ставке 15% годовых сроком на 15 лет; 2007 год — по ставке 13% годовых сроком на 20 лет; 2006 год — по ставке 14% годовых сроком на 20 лет).
**Средний срок кредитования для 2008 года уменьшен с 20 лет (параметр для 2007 и 2006 годов) до 15, поскольку, начиная с конца декабря 2007 года, по данным риэлторов, банки ужесточили условия выдачи кредитов, уменьшив максимальные сроки кредитования: в декабре-январе — до 14-18 лет (реакция банков на постановление НБУ № 458 от 17 декабря 2007 года, усложняющее выдачу долгосрочных кредитов).


В столице Донбасса квадратные метры на вторичном рынке в прошлом году подорожали на 38%. Местные риэлторы уверяют, что цены могли бы быть выше, если бы под конец года донецкие банки не ограничили выдачу ипотечных кредитов — в декабре они вообще заморозили ипотечные программы в иностранной валюте. Именно снижение кредитных ставок и либерализация кредитования двигало цены вверх в течение года — донетчане охотнее покупали недвижимость. По мнению директора донецкого АН «Дина» Дины Зеленской, повышение стоимости вторичной недвижимости в регионе — следствие роста цен на первичном рынке. Зеленская также считает, что владельцы квартир подымают цены из-за футбола — в Донецке пройдут несколько матчей Евро-2012. Хотя прямой зависимости здесь нет. В 2008 году донецкая недвижимость подорожает на 20%-30%, прогнозируют риэлторы.

Главные факторы подорожания недвижимости на вторичном рынке Полтавы и Харькова — инфляция и неудовлетворенный спрос. Полтава в 2008-м может стать лидером по темпам роста цен на недвижимость среди областных центров — местные риэлторы, учитывая нынешней спрос и предложение квартир в городе, не исключают, что жилье здесь может подорожать на 60%.

Так держать

Цены на вторичную недвижимость в Днепропетровске, Черкассах, Симферополе, Чернигове, Тернополе, Севастополе, Луцке и Ивано-Франковске превысили уровень инфляции.

С начала 2007-го до осени цены на квартиры в Днепропетровске практически не менялись. Они скакнули на 25% лишь после того, как жильцам разрушенного взрывом газа дома была… выплачена денежная компенсация для покупки квартир. Кроме того, в городе строится очень мало нового жилья. По словам Станислава Воронина из АН «Домострой», в центре города спрос на квартиры на первичном рынке удовлетворен на 20%, а в микрорайонах — только на 5-10%. В 2008-м жилье на вторичке Днепропетровска подорожает минимум на 25%.

 

Самые доступные квартиры — в Кировограде и Луганске
Рейтинг кредитной недостаточности* городов Украины

Средняя стоимость квадратного метра — по данным
экспертного опроса риэлторов

Место в рей
тинге (изме
нение к 2007 г.)

Город

 

2007 год


Стоимость в январе 2007 г., $

Ежемесячные выплаты по кредиту**, $

Официальная средняя зарплата в 2007 г., $

Разница между официальной средней зарплатой и ежемесячными выплатами по кредиту в 2007 г., $

Киев

921551079,68455,45
-62423

2

Львов

38500
451,07
234,26
-216,81

 3

Одесса

78050
914,42242,77
-671,65

4

Днепро

петровск

49000
574,08
288,12
-285,96

5

Севас

тополь

49000
574,08257,82-316,26

6

Донецк

43750
512,57
303,96
-208,61

7

Ужгород

37450
438,77
216,04
-222,73

8

Харьков

36750
430,56
247,72
-182,84

9

Черновцы

40600475,67208,12
-267,55

10

Луцк

36400
426,46
200,59
-225,87

11

Тернополь

35000
410,06
186,73
-223,33

12

Хмель

ницкий

43750
512,57
206,93
-305,64

13

Житомир

40250
471,57
204,55
-267,02

14

Симфе

рополь

35000
410,06
241,58
-168,48

15

Запо

рожье

32550
381,36
276,04
-105,32

16

Чернигов

31500
369,06
201,19
-167,87

17

Херсон

27125
317,80
201,39
-116,41

18

Полтава

31500
369,06
246,14
-122,92

19

Черкассы

30870
361,68
214,85
-146,83

20

Ровно

36750
430,56
224,36
-206,20

21

Винница

32375
379,31203,56
-175,75

22

Сумы

23870
279,67
217,43
-62,24

23

Николаев

35000
410,06
238,02
-172,04

 24

Ивано-

Франковск

28000
328,05
233,66
-94,39

25

Луганск

35595
417,03
261,98
-155,05

26

Кировоград

20545
240,71
208,71
-32,00

*Разница между официальной средней зарплатой в городе и ежемесячными выплатами по долларовому кредиту. Расчет ежемесячных выплат осуществлен онлайн-калькулятором банка «Аваль» для однокомнатной квартиры площадью 35 кв. м, исходя из средней цены кв. м в конкретном городе (2008 год — по эффективной ставке 15% годовых сроком на 15 лет; 2007 год — по ставке 13% годовых сроком на 20 лет; 2006 год — по ставке 14% годовых сроком на 20 лет).
**Средний срок кредитования для 2008 года уменьшен с 20 лет (параметр для 2007 и 2006 годов) до 15, поскольку, начиная с конца декабря 2007 года, по данным риэлторов, банки ужесточили условия выдачи кредитов, уменьшив максимальные сроки кредитования: в декабре-январе — до 14-18 лет (реакция банков на постановление НБУ № 458 от 17 декабря 2007 года, усложняющее выдачу долгосрочных кредитов).


С апреля до конца сентября в Черкассах б/у квартирами интересовались единицы. Черкасщане ждали падения цен и не торопились покупать недвижимость. Но с октября, так и не дождавшись обвала, жилье стали покупать даже те, кто откладывал покупку с начала года. В итоге к концу года цены выросли на 25%.

Предложения квартир на вторичном рынке Чернигова практически нет, а спрос из года в год растет. Местные риэлторы говорят о новой тенденции: многие сельские жители продают дома вместе с участками, чтобы купить квартиру в городе. Подорожавшая земля позволяет это сделать. В 2008 году цены на вторичном рынке недвижимости Чернигова вполне могут вырасти на 40%, уверены некоторые риэлторы.

В Севастополе первые шесть месяцев 2007-го стоимость квадратных метров не менялась. Осенний рост цен, по мнению начальника отдела оценки севастопольского АН «Мультиком» Сергея Анблагова, объясняется доступностью банковских кредитов и падением курса доллара к евро. Владельцы квартир, особенно те, кто покупал недвижимость для последующей перепродажи, сейчас находят любой предлог, чтобы хоть немного повысить цены — им трудно избавиться привычки, сложившейся в 2005-2006 годах. Особых причин для роста цен на севастопольские квартиры в 2008 году местные риэлторы не видят. Они уверены, что общее подорожание не превысит уровень годовой инфляции в стране.

В Луцке, Ивано-Франковске, Тернополе квартиры на вторичном рынке постоянно растут в цене (20-22% за год) исключительно из-за дефицита нового жилья и его постоянного подорожания. Но цены здесь могут выстрелить только в том случае, если в эти города массово начнут возвращаться из Европы гастарбайтеры.

 

Самые доступные квартиры — в Кировограде и Луганске
Рейтинг кредитной недостаточности* городов Украины

Средняя стоимость квадратного метра — по данным
экспертного опроса риэлторов

Место в рей
тинге (изме
нение к 2007 г.)

Город

 

2006 год


Стоимость в начале 2006 г., $

Ежемесячные выплаты по кредиту**, $

Официальная средняя зарплата в 2006 г., $

Разница между официальной средней зарплатой и ежемесячными выплатами по кредиту в 2006 г., $

Киев

48720
605,85
342,40
-263,45

2

Львов

28000
348,20
182,83-165,37

 3

Одесса

42000
522,29
191,21
-331,08

4

Днепро

петровск

35000
435,24
225,59
-209,65

5

Севас

тополь

32900
409,13
198,92
210,21

6

Донецк

35000435,25237,91
-197,34

7

Ужгород

29050
361,25
171,84
-189,41

8

Харьков

24850
309,02
192,83
-116,19

9

Черновцы

31570
392,59
162,10
-230,49

10

Луцк

15750
195,86
153,16
-42,7

11

Тернополь

28000
348,20
144,01
-204,19

12

Хмель

ницкий

28000
348,20
156,91
-191,29

13

Житомир

17500
217,63
157,12
-60,51

14

Симфе

рополь

22750
282,91
188,44
-94,47

15

Запорожье

21000
261,15
216,15
-45

16

Чернигов

22400
278,56
156,36
-122,2

17

Херсон

15750
195,86158,42
-37,44

18

Полтава

21000
261,15
190,26
-70,89

19

Черкассы

21000
261,15167,45
-93,7

20

Ровно

22050
274,21
175,79
-98,42

21

Винница

28000
348,20
156,99
-191,21

22

Сумы

21875
272,03
169,61
-102,42

23

Николаев

21000
261,15
189,06
-72,09

 24

Ивано-

Франковск

24500
304,67
182,69-121,98

25

Луганск

21000
261,15
202,37
-58,78

26

Кировоград

18550
230,68
162,20
-68,48
*Разница между официальной средней зарплатой в городе и ежемесячными выплатами по долларовому кредиту. Расчет ежемесячных выплат осуществлен онлайн-калькулятором банка «Аваль» для однокомнатной квартиры площадью 35 кв. м, исходя из средней цены кв. м в конкретном городе (2008 год — по эффективной ставке 15% годовых сроком на 15 лет; 2007 год — по ставке 13% годовых сроком на 20 лет; 2006 год — по ставке 14% годовых сроком на 20 лет).
**Средний срок кредитования для 2008 года уменьшен с 20 лет (параметр для 2007 и 2006 годов) до 15, поскольку, начиная с конца декабря 2007 года, по данным риэлторов, банки ужесточили условия выдачи кредитов, уменьшив максимальные сроки кредитования: в декабре-январе — до 14-18 лет (реакция банков на постановление НБУ № 458 от 17 декабря 2007 года, усложняющее выдачу долгосрочных кредитов).


В Киеве рост цен на вторичке практически совпал с уровнем инфляции в 2007-м — 16-17%. Что не удивительно, сейчас стоимость одного квадратного метра в столице в пять раз превышает среднемесячную киевскую зарплату. Однако, по словам исполнительного директора группы компаний «Планета Оболонь» Алексея Котенко, есть достаточно факторов, способных повлиять на повышение цен: недостаточные для удовлетворения спроса объемы строительства малогабаритного жилья, миграция в Киев населения, высокий уровень инфляции, дальнейшее развитие ипотечного кредитования.

В Черновцах, Виннице, Ривном и Житомире рост цен на вторичном рынке жилья был ниже даже уровня инфляции. В Ривном, Виннице и Черновцах до сентября стоимость жилья не менялась, а в Житомире цены в середине года даже снизились на 15%. Только в сентябре на рынках недвижимости этих городов началось незначительное оживление. Риэлторы сходятся во мнении, что столь дорогие квартиры могут позволить себе приобрести не более 1% местного населения. Однако этот «процент» уже давно решил квартирный вопрос, поэтому ни покупать недвижимость, ни улучшать жилищные условия в ближайшее время никто не планирует.

Лидеры падения

В Хмельницком и Николаеве цены на вторичную недвижимость в 2007-м стояли. Единогласное мнение экспертов: стоимость квадратных метров в этих городах не соответствует покупательной способности местных жителей. На рынке жилья в Николаеве в 2006-м произошел резкий скачок цен — недвижимость подорожала на 83,3%. В 2007-м рынок (владельцы квартир, потенциальные покупатели, риэлторы) отходил от ценовой терапии. В 2008 году участники рынка, скорее всего, тоже будут привыкать к новым ценам — жилье в Николаеве вряд ли подорожает более чем на 10-15%.

В Луганске и Одессе по итогам прошлого года цены на вторичное жилье и вовсе снизились: в Луганске — на 7%, в Одессе — на 24%. На начало 2007-го в городе Дюка стоимость одного квадратного метра жилья почти в 11 раз превышала среднемесячную зарплату одесситов — это самый большой разрыв доходов и стоимости жилья среди всех областных центров. Спрос на квартиры в городе у Черного моря по сравнению с 2006-м уменьшился в четыре раза, количество сделок — на 15%. В Одессе строится много новых домов, но повышенного спроса на квартиры в них нет. В отличие от большинства крупных городов, одесский рынок до сих пор стагнирует.

Игра на понижение

В 2008 году цены на вторичную недвижимость в целом по Украине вырастут на 20-25% — средневзвешенный прогноз риэлторов. Цены двигают вверх дефицит жилья (в нашей стране на одного жителя приходится только 22,2 кв. м жилой площади, в то время как для европейца этот показатель равен 40-60 кв. м) и подорожание новых квадратных метров.


Причина резкого роста цен во Львове — теснота. Новое жилье в центре можно построить разве что в мансарде

Впрочем, цены и вовсе могут вырасти символически, если банки ограничат выдачу ипотечных кредитов. Сейчас четыре квартиры из пяти покупаются в кредит. Банки, скорее всего, будут вынуждены сделать более жесткими условия кредитования, поскольку Нацбанк ужесточает для них нормы покрытия валютных рисков и рисков ликвидности. Таким образом НБУ пытается обезопасить банковскую систему от последствий мирового финансового кризиса. По словам финансового эксперта Алеси Чемерис, новые правила в первую очередь скажутся на сроках кредитования и процентных ставках. Она прогнозирует, что ипотечный кредит можно будет взять максимум на 15 лет, процентные ставки по ипотеке вырастут на 0,5-2%, банки будут тщательнее проверять документы, предоставляемые клиентом для получения кредита. Собственно, некоторые финучреждения еще в конце прошлого года повысили ставки по ипотечным кредитам и размер первого взноса.

Уже к концу июня, прогнозируют некоторые независимые финансовые аналитики, количество выдаваемых кредитов сократится на 5-25%, а рост цен на недвижимость как минимум остановится. Другие и вовсе считают, что в случае кризиса ликвидности на банковском рынке квадратные метры будут дешеветь, и через 6-9 месяцев цены вернутся к уровню весны 2007 года.

 

Статьи по теме
Оренда квартири в Києві: що можна знайти з бюджетом до 10 тис. грн під час війни
Оренда квартири в Києві: що можна знайти з бюджетом до 10 тис. грн під час війни

Попри те, що попит на оренду квартир у Києві відновився на 90% від довоєнного часу, оголошень на сайтах з пошуку нерухомості багато, а ціни невисокі.
03.08 — 782

Оренда за
Оренда за "комуналку". Чи зростатимуть ціни на зйомні квартири у столиці

Після початку війни ринок оренди житла в Києві зупинився. Весною ситуація трохи пожвавилась. А вже влітку в деяких районах почалося поступове зростання. Але шанс знайти та зафіксувати вигідну ціну все ще є.
03.08 — 851

Ціни на оренду квартир в Києві впали вполовину: що пропонує ринок
Ціни на оренду квартир в Києві впали вполовину: що пропонує ринок

З початку війни ціни на оренду квартир в Києві впали від 38% до 56%. Але у червні падіння зупинилося.
14.07 — 2645