Как инфляция влияет на ипотеку
Квартира в Киеве стоит столько же, сколько домик в итальянских регионах Тоскана или Эмилья Романья. Ничего удивительного, скажут эксперты рынка недвижимости. Высокие цены на украинское жилье — следствие роста доходов населения, доступных ипотечных кредитов, а также спекулятивного спроса на столичное жилье. Но есть и другая причина: в Украине слишком много «умных инвесторов».
Именно так называют Моника Пьяццеси из университета Чикаго и Мартин Шнайдер из Нью-Йоркского университета инвесторов, которые при вложениях и привлечении кредитов учитывают уровень инфляции в стране*.
Пьяццеси и Шнайдер проанализировали цены на недвижимость в 12 странах (Австралии, Канаде, Франции, Германии, Ирландии, Италии, Японии, Голландии, Испании, Швеции, Великобритании и США), а также уровень инфляции и процентные ставки по кредитам. Оказалось, что бум на мировом рынке недвижимости наблюдался дважды: в 1970-х и 2000-х. В первом случае в указанных странах были высокие процентные ставки и высокая инфляция, во втором — низкие ставки и низкая инфляция. «Однако дело вовсе не в том, каким конкретно был показатель роста цен или процентная ставка в тот или иной период», — говорят экономисты. Рост цен на недвижимость связан с ожиданиями инвесторов показателей инфляции в будущем.
Инфляция напрямую влияет на инвестиции: чем выше показатель роста цен, тем меньше реального дохода получает инвестор (инфляция съедает инвестиционный доход). При этом на реальный доход инвестора влияет также ожидаемый населением уровень инфляции: если население предполагает высокую инфляцию, таковой она, скорее всего, в будущем и окажется (так называемый эффект Фишера).
В 70-х «умные инвесторы» массово брали взаймы и покупали жилье. В итоге инфляция ускорялась, а для заемщиков реальная процентная ставка оказывалась значительно меньше номинальной (задекларированной в договоре о кредитовании). Другие инвесторы предпочитали отдавать деньги в рост и получали низкую реальную доходность. В 2000-х ситуация была иной: «умные инвесторы» отдавали деньги в рост (на фоне низкой инфляции они ожидали замедления темпов роста цен, а потому — высокую отдачу от депозитов, акций, инвестиционных паев). Менее расчетливые покупали недвижимость.
Украинский бум на рынке недвижимости, похоже, ничем не отличается от ажиотажного спроса на квадратные метры в 1970-х. Несмотря на обещания чиновников и госэкономистов, население ожидает высокую инфляцию и активно привлекает ипотеку. Правда, банки внакладе не остаются: реальные ставки по кредитам в Украине — это не только номинальная ставка минус инфляция, но и масса комиссий банка. Кто в итоге выигрывает — вот вопрос.
*Inflation Illusion, Credit, and Asset Pricing, Monika Piazzesi and Martin Schneider, NBER Working Paper No. 12957
— Я уверен, что если люди поверят в предсказание, то и их поведение и поступки будут соответствовать таким представлениям. Очень часто пророчества превращаются в реальность именно потому, что в них верят.Айзек Азимов, «Прелюдия к Основанию»
