Почему снова продлен мораторий на продажу сельхозугодий
Дата «1 января 2019 года» была прописана в Земельном кодексе как большое ожидание: если бы был принят закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также был отменен мораторий на продажу сельхозугодий, то с этого дня земля стала бы товаром, и стало бы возможным надел угодий и купить, и продать.
Но закон до сих пор выдерживает прения народных избранников, а действие срока моратория продлят уже в десятый раз. Затягивание решения вопросов по формированию земельного рынка только подтверждает, что и лобби патриотически настроенных в парламенте и правительстве, и лобби ориентированных на интересы иностранных инвесторов достаточно сильны.
Выступающие за отмену моратория давят на то, что запрет на продажу сельхозугодий нарушает права собственников земли, и даже известен прецедент признания Евросудом действие моратория как нарушение прав человека. Аргументы же против открытия рынка земли сегодня весьма убедительны: ничто ведь не мешает в условиях моратория создать законодательную базу, где четко обозначить не только общие положения, а и правила игры на рынке.
Те правила игры, которые существуют сегодня, отнюдь не защищают собственников сельхозугодий. Пара-тройка гектар, которые жители сел получили в собственность в полях, некогда наполняющих закрома родины, кормят сегодня отнюдь не их владельцев. Большая часть наделов, владельцы которых физлица - «пайщики», обрабатываются на правах аренды. «Выбор прост, - комментирует Андрей Кошиль, президент ассоциации «Земельный союз Украины», - сдать пай в аренду местному сельхозпредприятию, либо обрабатывать самостоятельно». Как правило, собственникам земли приходиться соглашаться на условия компании-арендатора, потому что для самостоятельной работы нет ни денег, ни опыта, ни здоровья (большинство «пайщиков» в возрасте за 60 лет). «Часто происходит так, что агропроизводитель запахивает все поле, включая участки без договоров аренды, - комментирует Андрей Кошиль, - и, если ищешь справедливости, - иди судись или соглашайся на его условия. Кстати, типовой договор аренды, утверждённый Кабинетом министров Украины, предполагает продление его срока, и если владельцу пая не предпринять вовремя ряд действий, прежде чем закончится договор, то сельхозпроизводитель может его автоматически продлить».
При сегодняшних обстоятельствах арендатор торопиться как можно скорее получить максимальный результат (и максимально возможный доход). Аренду в 5-8 лет едва ли можно назвать долгосрочной в агробизнесе. На такой короткий срок никто не стремится инвестировать в создание современных систем орошения полей, использовать инновационные меры для сохранения, восстановления, обогащения почв.
Но в то же время агробизнес не очень тянет руку за отмену моратория: для выкупа больших площадей необходимо сразу изыскать немалую сумму, да и после потребуются постоянные инвестиции. Куда проще вырастить культуру, выплатить ренту с урожая, и при меньшей, чем ожидалось, плодовитости почв уйти на другие земли. Сегодня нет никаких правовых обязательств нести ответственность за истощение почв, за сохранение того эталона чернозема, который еще не так давно имела Украина.
При таких обстоятельствах открывать рынок по крайней мере, как говорит Анатолий Топал, вице-президент АПУН, руководитель «Негосударственного экспертного бюро», «не дальновидно», если ратовать за перспективы развития агросектора и страны в целом. «Прежде необходимо выполнить два условия, - говорит эксперт, - разобраться с неправомерными переходами земель из одного целевого назначения в другое (как так сельхозугодья первой категории оказались вдруг землями для садоводства, а еще через некоторое время – для строительства), и почему безнаказанно истощаются почвы арендатором. «Проведение серьезного аудита земель, создание прозрачного правового механизма временной передача права пользования должны предшествовать отмене моратория», - говорит Анатолий Топал.
«Открытие рынка земли ни к чему не обязывает ее владельца, он сможет использовать ее, как и раньше (договора аренды останутся в силе), - комментирует Наталья Шпигоцкая, старший аналитик компании Dragon Capital. - Это в первую очередь предоставление права собственникам земли добровольно ею распоряжаться; не обязательство ее продать или отдать, а именно право свободно распоряжаться на свое усмотрение». И это еще один аргумент, требующий скорейшего принятия закона об обороте земель.
Пока политиками и правительством не определена модель развития земельного рынка, в обществе будут самые разные предположения, и наиболее негативные из них утверждают, что за короткое время украинцы за бесценок продадут свои наделы крупным компаниям, в первую очередь, иностранным, а вырученные деньги быстро потратят на импортные товары и останутся без, хоть и не очень большой, но стабильной арендной платы. При этом средний класс украинских фермеров не сможет полноценно сформироваться, а иностранные агрохолдинги будут выводить всю прибыль в офшоры. «Каким быть земельному рынку – вопрос политического и экономического курса страны, - объясняет Андрей Кошиль. - Мы строим нашу аграрную сферу по принципу Польши, где в основном мелкие хозяйства, или по принципу Аргентины, где преобладают крупные? Стимулируем фермерство или крупнотоварное производство?»
«В Украине сельское хозяйство – это бизнес, который обеспечивает стране около 40% всей экспортной выручки и создает около 10% ВВП страны, - говорит Наталья Шпигоцкая. - Но эта важная сфера экономики Украины будет развиваться намного быстрее и намного эффективнее, если сделать инвестиции в сельское хозяйство менее рискованными».
По мнению многих экспертов, желающих купить землю уже более чем достаточно. Отмена моратория, как считает Наталья Шпигоцкая, «создаст конкуренцию за хорошие земли, что в результате повысит их стоимость (как стоимость покупки, так и ставки аренды) и максимизирует выгоду для ее текущих собственников». Но при этом, если из Земельного кодекса уберут существующую норму о запрете покупки сельхозземель иностранцами, у украинцев практически не будет шансов побороться с иностранным капиталом, уверен Андрей Кошиль: «У нас деньги дорогие, их мало, покупателями будут в большей степени иностранцы».
«Пока не решены вопросы отчуждения, управления, сохранения земель за их сегодняшними собственниками, нет четкого понимания, что земля остается собственностью государства, народа Украины, как то обозначено в Конституции, открывать свободный рынок рано, - считает Анатолий Топал. - Земли сельхоз-назначения - это стратегический рынок, который стоит расценивать как богатство страны, принадлежащее народу, а не отдельным лицам в условиях правового беспредела относительно управления землей».
Резких перемен в наступающем году, по мнению Андрея Кошиля, не стоит опасаться: «У нас мораторий бессрочный, действует до принятия парламентом закона об обороте земель сельхоз-назначения, а перспективы изменений появятся не ранее 2020 года. Шансов на голосование до проведения выборов нет, - считает эксперт. - Все, кто сегодня выступает за открытие рынка, получают минус в предвыборный рейтинг». Так что до проведения выборов мораторий будет предметом манипуляций для большинства народных избранников, и будет оставаться действующим рубежом для собственников земли и аграриев.
Как проявится политическая воля, каким будет принят закон об обороте земель, по какой модели станет развиваться украинский агросектор, скорее всего, мы увидим уже в последующие за выборами год-два. Хотя за многие годы парламентарии и правительство так и не смогли определиться…
Автор: Ирина Стриженюк
