Контракти.ua

38849  —  01.02.08
Заземление. Основные тенденции рынка земли в пригороде столицы
Заземление. Основные тенденции рынка земли в пригороде столицы

В 2009-2010 годах темпы роста цен на гектары в пригороде Киева снизятся до 20-25% годовых: с рынком земли произойдет то же, что и с рынком столичного жилья в 2007-м. Мы проанализировали основные тенденции рынка земли.

Елена Романюк, Владимир Хомяков, Контракты

Украинский рынок земли — один из самых непрозрачных и закрытых в стране. Эксперты не берутся оценивать не только его годовой оборот или число сделок, но даже площадь земли, находящейся в частной собственности. «Сколько земли в Киевской области находится в руках физических лиц, не знает никто, включая Госземагентство и Земельно-кадастровое бюро», — утверждает директор компании Link Development Ярослав Цуканов.

Официально, под жилую и общественную застройку в области отведено 31,7 тыс. гектаров — это лишь 1,1% территории. 9/10 этих земель — села и райцентры. Теоретически, в свободном обороте должно находиться не более 3-4 тыс. га, именно столько земель может продаваться и покупаться без риска для инвесторов. На деле объем вторичного рынка больше в несколько раз. Несмотря на продление действия моратория на продажу сельхозземли, предназначенной для товарного с/х производства и ОСГ (особисті селянські господарства), украинский чернозем продается и покупается в больших объемах. По оценке Сергея Бута, генерального директора группы компаний NAI Pickard, только в Киевской области около 600 тыс. гектаров сельхозназначения (примерно треть всех сельскохозяйственных угодий) в 2002-2006 годах сменило хозяев и готово к последующей перепродаже. Суммарная стоимость этих 600 тыс. га в ценах вторичного рынка превышает $300 млрд — средняя цена сотки в Киевской области в январе 2008-го составляла $5,8 тыс.

Цены

Рынок земли перегрет. Спекулянты необоснованно завысили цены на землю под Киевом примерно в 1,5-2 раза. На вторичном рынке за приватизированные участки под застройку в радиусе 10 километров от киевской окружной просят в среднем $10 тыс. за сотку. В Подмосковье стоимость сотки на таком же расстоянии от МКАД колеблется от $3,6 тыс. до $16 тыс. Средние цены, как правило, ниже киевских — $6-8 тыс. Единственное исключение — фешенебельное Рублево-Успенское направление с правительственными дачами и элитными коттеджными городками — там земля выставляется на продажу по $22,5-48 тыс. за сотку. Но в Конче-Заспе (украинский аналог Рублево) 100 квадратных метров некоторых земельных участков стоит $70-100 тыс. При этом доходы киевлян примерно вдвое ниже, чем у москвичей: официальная средняя зарплата в Киеве — $456, Москве — $1,2 тыс.

В Подмосковье свободная продажа и законное изменение целевого назначения земельных участков начались еще в 2002 году. И после ажиотажа 2002-2006 годов (прирост стоимости за 5 лет — почти 1000%) рынок стабилизировался, с него уходят спекулянты, поскольку падает доходность вложений в землю (по данным портала irn.ru, стоимость земли под Москвой в 2007-м выросла на 50%, прогноз на 2008-й — +25%).

В Украине до сих пор действует мораторий на продажу земель сельхозназначения — 60-70% всего земельного фонда. В условиях дефицита земельный ажиотаж подогревают банки, уже кредитующие покупку земельных участков под 16% в гривне и 13,2% в долларах сроком до 20 лет. По словам Алеси Чемерис, финансового эксперта компании «Простобанк Консалтинг», объемы земельных кредитов за прошлый год увеличились почти на 50%. В 2007-м под покупку земли банки выдали около 3,5 млрд грн кредитов (менее 10% всех ипотечных кредитов). Финансисты прогнозируют, что через год доля земельных займов дорастет до 20% ипотечных портфелей банков, а через пять-семь лет составит половину ипотеки. Банки берут в залог только землю, предназначенную для индивидуального жилищного или дачного строительства, но рост цен на нее автоматически увеличивает стоимость участков другого целевого назначения.

По оценкам риэлторов, землю в окрестностях Киева в основном приобретают с целью дальнейшей перепродажи. Погоду на вторичном рынке земли делают спекулянты, в том числе мигрировавшие со столичного рынка жилья — в 2007-м земля в пригороде Киева приносила инвесторам более 60% доходности, столичная жилая недвижимость — менее 20%. Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development, оценивает долю спекулятивных приобретений в 2007 году примерно в 50% всех заключенных на первичном и вторичном рынке сделок — по его словам, это примерно на треть больше, чем в 2006-м.

Кто владеет

На мелких инвесторов-физлиц, оперирующими суммами от $20 тыс. до $1 млн, приходится 9 из 10 сделок на вторичном рынке. Но, по оценкам экспертов, им принадлежит не более 10% приватизированной земли в пригороде столицы. «Крупнейшие землевладельцы в пригороде Киева — банки либо структуры, ассоциированные с финучреждениями. Суммы земельных сделок таких инвесторов исчисляются не десятками и даже не сотнями тысяч долларов, — говорит Сергей Бут. — Наша компания сейчас проводит оценку имущества одного из крупных инвестиционных банков, который владеет примерно 20 большими земельными участками в Киеве и вокруг него. Суммарная стоимость этой земли — сотни миллионов долларов. Сейчас менеджмент банка с нашей помощью ведет анализ развития возможных проектов на этих участках».

Кроме банков, крупные земельные активы накапливают девелоперы. По словам Бута, они приобретают земельные участки как для развития собственных проектов, так и для перепродажи — как правило, вместе с проектом.

На руку крупным покупателям сыграли изменения в декабре 2006-го Переходных положений Земельного кодекса. Тогда парламентарии продлили мораторий и запретили частным собственникам менять целевое назначение сельхозземель. До декабря 2006-го на изменении целевого назначения неплохо зарабатывали спекулянты и владельцы паев — с начала 2007 года этот бизнес стал монополией местных властей, на которых запрет не распространяется. Чиновники крайне неохотно «сотрудничают» с мелкими покупателями, их клиенты — компании, способные заплатить сразу за несколько десятков гектаров. В начале нынешнего года действие моратория (с сохранением ограничений по изменению целевого назначения) Верховная Рада продлила до принятия законов «О Государственном земельном кадастре» и «О рынке земли». Соответствующие законопроекты ВР поручила Кабинету министров внести на рассмотрение до 1 апреля.

Так что основными «покупателями» земель в окрестностях Киева в 2008 году, как и в 2006-2007 годах, останутся инвесторы, вкладывающие в земельный участок не менее $2 млн. Такие землевладельцы обычно получают землю в аренду с возможностью дальнейшего выкупа, выкладывая за участок намного меньше его рыночной стоимости. «Те, у кого есть возможность обойти мораторий, получают колоссальную прибыль. Грубо говоря, сотка земли ОСГ в Киевской области оценивается в $400-600 в зависимости от направления. При изменении целевого назначения и перепродаже цены стартуют от $2 тыс. за сотку. В итоге можно получить до 200% прибыли», — делится наблюдениями Сергей Бут.

Проблема ликвидности

В условиях дефицита предложения многие инвесторы-физлица приобретают по спекулятивным ценам участки, за которые впоследствии будет трудно вернуть даже потраченное. «Приобретая землю, нужно учитывать множество характеристик участка: от целевого назначения и возможности его изменения до геологических особенностей. Сегодня на рынок земли выходят дилетанты, не принимающие во внимание многих нюансов. Они разогревают рынок, провоцируют рост цен, но в итоге многие из купленных ими участков могут оказаться проблемными. Продать их будет крайне сложно», — говорит Ярослав Цуканов.

Трудности с продажей участков испытывают и крупные землевладельцы. Не спешат перекупать землю по заоблачным ценам у «коллег по цеху» спекулянты. Боятся покупать землю под строительство по ценам вторичного рынка и девелоперы без связей в местной власти. Они опасаются, что на разработку и утверждение проектной документации придется потратить столько же, сколько стоит участок на вторичном рынке.

«Сегодня в области сформировано очень много крупных массивов по 20-50 га (в основном полученных путем землеотводов. — Прим. Контрактов), например, под строительство коттеджных городков или логистических комплексов, — говорит Андрей Кошиль, президент Земельного союза Украины. — Но даже если девелопер купит их по цене $1-2 тыс. за сотку (средняя стоимость — $5,8 тыс. за сотку. — Прим. Контрактов), при больших площадях получается довольно крупная сумма. А ведь девелоперу, кроме покупки земли, нужно еще разработать проект и построить объект. Компаний, рискующих приобретать большие участки, можно пересчитать по пальцам».

«Цена на земельные участки в пригороде во многих случаях экономически неоправдана, — солидарен с коллегой Ярослав Цуканов. — Те же логистические операторы, желающие купить участок под Киевом, не могут его приобрести, потому что экономика проекта не выдерживает сегодняшних цен на землю. Операторам нужно работать 10-15 лет, чтобы окупить вложения только в участок». По словам Цуканова, в 2008-м с реализацией крупных массивов могут возникнуть большие сложности.

Меньше проблем с продажей будет у крупных землевладельцев, занимающихся относительно новым для Украины видом деятельности — ленд-девелопментом — разработкой архитектурной концепции, организацией инфраструктуры (включая прокладку дорог и коммуникаций) и последующей продажей подготовленного участка девелоперу. «Подобное развитие территории обеспечивает собственнику земли высокую доходность — от 30% до 300% без учета роста стоимости самой земли. Сумма дохода зависит от сделанного собственником участка. Можно ограничиться изменением его целевого назначения и предпроектной документацией, а можно получить полный пакет документов, включая разрешение на строительство со всеми согласованиями. Шагов в процессе ленд-девелопмента больше сотни. Можно сделать 20, 50 или все 100 шагов», — рассказывает Андрей Кошиль.

Куда податься

Специалисты прогнозируют, что за 2008 год земля подорожает на 70% (в 2007 году рост цен составил 67%). Но 2008-й вполне может стать последним годом, когда цены росли высокими темпами. Стоимость участка в 15 соток под строительство дома (при средней цене сотки $5,8 тыс. — почти $90 тыс.) уже сравнима с ценой однокомнатной квартиры в Киеве. Строительство дома обойдется как минимум в такую же сумму. Если в 2008-2009 годах участки в пригороде подорожают еще на 50-70%, с рынком земли произойдет то же, что случилось в 2007-м со столичным рынком жилья: спрос упадет, а рост цен замедлится до 20% в год.

Взять в кольцо
Варианты Большой кольцевой автодороги г. Киева

В более отдаленной перспективе рост цен на землю в Киевской области, по консолидированному мнению экспертов, будет зависеть от трех факторов.

Первый — поведение мелких спекулянтов. Поскольку большинство земельных участков приобретается не с целью строительства, а для последующей перепродажи, цена предложения реагирует на малейшее изменение конъюнктуры. Последний пример — весна 2007 года, когда цены всего за неделю просели на 0,7-1% из-за того, что на продажу единовременно было выставлено несколько крупных земельных участков.

Второй фактор — отмена моратория. Вполне вероятно, что запрет на продажу и изменение целевого назначения сельскохозяйственных земель будет снят уже к концу 2008 года. Часть риэлторов и оценщиков считают, что с отменой моратория цены на землю неизбежно снизятся. Этот прогноз специалисты объясняют существующей сегодня разницей стоимости земель ОСГ ($400-600 за сотку) и участков, предназначенных под застройку (в среднем $5,8 тыс.). Другие, напротив, уверены, что цены на землю продолжат расти или как минимум не упадут. В качестве примера они приводят Подмосковье, где земля находится в свободной продаже более 5 лет. Стоимость участков под застройку там до сих пор в 5-10 раз выше, чем сельскохозяйственной земли. Изменение целевого назначения участка и в России — длительный и «взяткоемкий» процесс, объясняют сторонники «прогноза роста». Еще один их аргумент — от 30% до 80% сельскохозяйственных земель, как правило, на правах аренды принадлежит крупным собственникам, не заинтересованным в падении цен.

Третий ценообразующий фактор — строительство вокруг Киева кольцевой дороги. Уже сейчас некоторые риэлторы предлагают участки «возле будущей трассы» по завышенной цене. Однако это чистой воды спекуляция — ни один из существующих проектов кольцевой дороги пока не утвержден. Хотя велика вероятность, что трасса будет построена по проекту института «Укргипродор» (заказчик — Киевская обладминистрация) — кольцевая проходит по маршруту Старые Петровцы—Мощун—Микуличи—Любимовка—Княжичи—Глеваха—Дмитровичи—Плюты—Борисполь—Бровары—Пуховка—Новоселки. Если этот проект утвердят, стоимость участков в непосредственной близости от новой кольцевой действительно может возрасти в 5-10 раз.


Экспертиза

Иван САЛИЙ, депутат Киевского городского совета, член постоянной комиссии по вопросам транспорта и связи

Кто, по вашему мнению, должен курировать строительство киевской кольцевой дороги?

— Этим вопросом должен заниматься Кабинет министров и Укравтодор. Окружная дорога — объект общенационального и общегосударственного масштаба. Пока им занимается только Вера Ульянченко (председатель Киевской обладминистрации. — Прим. Контрактов). Однако такой масштабный для страны объект патронировать должен даже президент Украины.

Предыдущее правительство отнеслось к проекту обладминистрации более чем благосклонно. Из госбюджета были выделены средства на предпроектные работы. Но это только начало. Реальное финансирование начнется, лишь когда будет выбрана окончательная схема строительства дороги, выполнено технико-экономическое обоснование и утвержден проект. Кроме бюджетных денег, под строительство необходимо привлечь инвесторов — область сама такой проект не потянет (предварительная смета в нынешних ценах — более 25 млрд грн. — Прим. Контрактов).

Существует два разных проекта окружной: один предусмотрен концепцией «Схемы планирования территорий Киевской области», разработанной «НИПИ градостроительства» по заказу предыдущего руководства области, второй подготовлен институтом «Укргипродор» по заказу нынешней администрации области. В чем отличие этих проектов?

— Прежде всего в расположении мостовых переходов через Днепр. Строительство Окружной нужно начинать именно с них, поскольку автострада будет проходить в основном по уже существующим дорогам, которые необходимо расширить, реконструировать, сделать новые развязки. Я считаю, нужно проложить мост через Киевское море в обход Вышгорода. Консенсус по этому вопросу пока не достигнут. Второй мост должен проходить через Украинку, возле Обухова и Кончи-Заспы.

По вашему мнению, у какого проекта больше шансов?

— Окончательный проект кольцевой дороги пока не утвержден. Скорее всего, объявят тендер, будут общественные обсуждения и слушания.

На какой срок рассчитана реализация проекта?

— Думаю, строительство дороги займет не менее 15-20 лет. Но сдавать ее будут поэтапно.

Отсутствие нормы закона о принудительном отчуждении земель в связи со строительством дорог способно затянуть строительство окружной?

— Закон будет. Это европейская практика. Соответствующий законопроект уже принят парламентом в первом чтении. Кроме того, существует практика компенсации за отчуждение участка.
Статьи по теме
На Київщині натякнули, що на компенсації за пошкоджене житло можна чекати роками
На Київщині натякнули, що на компенсації за пошкоджене житло можна чекати роками

Майже три з половиною тисячі людей подали заявки на компенсацію державою зруйнованого житла на території Гостомельського району Київщини.
23.06 — 449

Вартість оренди житла в Києві впала на понад 45%: які ціни зараз
Вартість оренди житла в Києві впала на понад 45%: які ціни зараз

Ринок нерухомості у Києві обвалився сильніше, ніж у 2014 році.
15.06 — 590

Від трьох тисяч гривень: скільки коштує оренда квартири в Києві
Від трьох тисяч гривень: скільки коштує оренда квартири в Києві

Орендувати квартиру в Києві можна навіть за 3 тисячі гривень, а на найдорожчому Печерську пропозиції стартують від 4,7 тисячі гривень. Більшість оголошень розміщені від ріелторів, однак вони беруть невелику комісію.
08.06 — 734