Контракти.ua

Авторы: Наталия Микольська, старший юрист компании «Василь Кисиль и Партнеры», Анжела Махинова, юрист компании «Василь Кисиль и Партнеры»

Рынок гостиничной недвижимости в Украине всегда являлся одним из самых сложных для девелоперов. Отсутствие финансовой стабильности и адекватного правового регулирования, а также, что самое основное — платежеспособного спроса сдерживали его развитие вплоть до начала строительного бума 2003-2007 гг. Особенно активно гостиничные проекты анонсировались в 2007 году, когда Украина получила право на проведение ЕВРО-2012: чемпионат должен был стать катализатором бурного развития рынка гостиничной недвижимости.
Увы, только рынок успел «забурлить» новыми проектами, его тут же охладил финансовый кризис — из-за практической невозможности привлечь заемные средства, большое количество гостиничных проектов было приостановлено даже в тех городах, где будут проходить матчи в рамках ЕВРО-2012.

В то же время нельзя не отметить отрадную тенденцию: темп годового снижения инвестиционной активности на рынке гостиничной недвижимости во ІІ квартале 2009 замедлился, и составил 49% по сравнению с 2008 годом, в то время как в І квартале 2009 года этот показатель составил 80%. Из чего можно сделать вывод, что период самых больших падений остался позади.Но замедление темпов падения — это еще не рост, и соответственно, многие девелоперы сегодня стоят перед непростым выбором: «заморозить» гостиничные проекты на время кризиса, вообще отказаться от их реализации либо же наоборот продолжить развитие?

Способы выживания
В первую очередь, хотелось бы отметить, что девелоперам не стоит полностью отказываться от своих планов в сфере реализации гостиничных проектов из-за кризиса — ведь даже сегодня спрос на рынке гостиничной недвижимости в Украине значительно превышает предложение. Кроме того, в условиях кризиса и с учетом проблем проведения ЕВРО-2012 государственные власти, скорее всего, будут стимулировать строительную отрасль, как минимум, упрощая

Примерять белые тапочки гостиничному рынку еще явно рано

требования и процедуры в части отвода земли, согласования проектной документации, предоставления разрешений, введения «налоговых каникул» и других мер, способных привлечь гостиничный девелопмент. И дело не только в ЕВРО -2012, но и в развитии туристической отрасли в целом.
Однако, чтобы выжить в условиях кризиса, девелоперам все-таки придется пересматривать свои проекты. Наиболее привлекательный вариант (если, конечно, это позволяет стадия реализации гостиничного проекта) — строительство многофункционального комплекса с гостиничной составляющей, вместо гостиничного комплекса, что, как правило, позволяет сократить сроки окупаемости проекта в целом и гостиницы в частности.

Также возможен вариант пересмотра «звездности» гостиничного проекта (например, строительство гостиницы 4* вместо 5*). По мнению экспертов, учитывая снижение платежеспособности населения, наиболее привлекательными в инвестиционном плане станут гостиницы 2-3*. Дело в том, что, во-первых, именно гостиниц 2-3* прежде всего не хватает в Украине, поскольку ранее гостиничные девелоперы отдавали предпочтение в основном брендовым гостиницам 4-5*. Во-вторых, значительная часть потенциальных клиентов гостиниц 3-4* сейчас и в ближайшем будущем будет предпочитать более дешевые варианты — гостиницы 2-3*. В-третьих, затраты на строительство гостиниц 2-3* значительно меньше, чем на гостиницы 4-5*, что особенно существенно в условиях  ограниченного финансирования и доступа к заемным ресурсам. Кроме того, для успешной реализации гостиничного проекта 2-3* гостиницы не всегда обязательно строить новое здание. Можно, например, взять в аренду или приобрести подходящий объект недвижимости для последующей его реконструкции или перепрофилирования под гостиницу. Такое решение может позволить значительно уменьшить затраты девелопера.

Распродажа
Впрочем, строительство собственного объекта либо реконструкция существующего здания — не единственный путь выйти на рынок. Ведь если выходить на рынок сегодня рискуют единицы, то покидают его просто таки массово. Соответственно, по прогнозам экспертов очень скоро произойдет массовый «выброс» на рынок незавершенных гостиничных проектов и объектов, которые можно будет купить на весьма выгодных условиях. И главное в этой распродаже даже не привлекательная цена, а то, что девелоперу, у которого есть собственные финансовые ресурсы или доступ к заемным средствам, достанутся земельные участки уже с согласованными планами развития, прошедшими стадию создания концепции и согласования в органах местной власти. Такое приобретение «готового к строительству» проекта может значительно ускорить его реализацию.

ЕВРО 2012 в помощь
13 мая 2009 г. Исполнительный комитет УЕФА принял решение в отношении городов Польши и Украины, в которых будут проходить футбольные матчи в рамках чемпионата Европы 2012 по футболу. Согласно упомянутому решению в Украине право быть принимающим городом получил пока только Киев. При этом, проведение финального матча в Киеве будет возможным лишь в случае, если до 30 ноября 2009 г. будут выполнены все требования УЕФА в отношении стадиона, инфраструктуры аэропорта, регионального транспорта и размещения гостей чемпионата. Что касается Донецка, Львова и Харькова, то утверждение их в качестве принимающих городов будет принято окончательно 30 ноября 2009 г. и исключительно при условии соблюдения требований УЕФА опять-таки в части стадионов, аэропортов, транспорта и размещения гостей. В отношении же Днепропетровска и Одессы Исполнительный комитет УЕФА принял окончательное решение – они не будут принимающими городами.

Такой «вердикт» УЕФА, скорее всего, заставит различные государственные органы Украины объединиться и приложить максимум усилий для того, чтобы чемпионат ЕВРО-2012 таки состоялся в Донецке, Львове и Харькове. Уже сейчас представители различных государственных органов заявляют в один голос, что они сделают все возможное, чтобы выполнить требования УЕФА и реализовать все проекты, предусмотренные в Государственной целевой программе подготовки и проведения в Украине финальной части чемпионата Европы 2012 по футболу. А это значит, что, скорее всего, гостиничные проекты в принимающих городах получат «зеленый свет».

Так, государственные и местные органы власти будут максимально содействовать девелоперам в реализации гостиничных проектов посредством, например, уменьшения местных налогов и сборов; неотложного предоставления в установленном порядке согласований и разрешений на строительство, реконструкцию или переоборудование гостиничных объектов и др.  Более того, 5 июня 2009 г. Закон Украины «Об организации и проведении финальной части чемпионата Европы 2012 года по 

Гостиничные проекты в принимающих городах получат зеленый свет

футболу в Украине» был изложен в новой редакции, которая, кроме прочего, предусматривает, что: (а) строительство объектов чемпионата будет осуществляться без внесения платы на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта; (б) органы обязаны вне очереди и безотлагательно принимать и рассматривать документы, поданные субъектами хозяйствования, строящими/реконструирующими объекты чемпионата; (в) государственная экспертиза проектной документации должна проводиться безотлагательно в кротчайшие сроки; (г) разрешение на осуществление строительных работ на объектах чемпионата должно выдаваться вне очереди в течении 20 дней с момента регистрации заявки и надлежащим образом оформленного пакета документов. По мнению разработчиков новой редакции упомянутого закона, предусмотренные изменения должны максимально упростить процедуру согласования строительной документации и сократить сроки их осуществления. Что же будет на практике – покажет время.

Таким образом, девелоперам, планирующим реализацию гостиничных проектов в потенциальных принимающих городах (Киев, Донецк, Львов и Харьков), скорее всего, не стоит опускать руки и «замораживать» реализацию своих проектов либо отказываться от них вовсе, так как, возможно, в ближайшем будущем перед такими проектами таки будут открыты двери.