Контракти.ua

Наталья Гамоля, Личный Счет

Иллюзионист Дэвид Копперфильд работает в основном с малоархитектурными формами, заставляя исчезать, например, статую Свободы или пассажирские вагоны. Украинские строители предпочитают оперировать многоэтажками и торговыми центрами. И хотя их трюкачество не так зрелищно, зато ни одному всемирно известному чародею не удается так много заработать за одно выступление.

Внешне представление выглядит так. К пустому месту, обнесенному неприглядным зеленым забором, подгоняется башенный кран. Ассистенты застройщика хаотично бегают по площадке с тупыми предметами, разливая повсюду бетон и разбрасывая кирпичи. Кран делает несколько поворотов в разные стороны, демонстрируя публике, что между стрелой и землей ничего, кроме бесхозного строительного инвентаря, нет. На этом этапе заинтересованным лицам (часто «своим») раздаются договоры в обмен на крупные денежные средства. Представление продолжается: вырывается котлован, закладывается фундамент, после чего действо вновь замирает. Заинтересованные лица отказываются от полученных договоров в обмен на еще более крупные денежные суммы.

Изумленные зрители — не обеспеченные жильем покупатели — обнаруживают у себя в карманах договоры и полное отсутствие средств. Когда-то они получат свои квартиры и, может быть, даже останутся довольны. Но далеко не все узнают, как вышеупомянутым заинтересованным лицам в кратчайшие сроки удалось сколотить капитал на несуществующих квартирах.

 

Главное в любом трюкачестве — наблюдательность. Важно получить права на квартиру, когда сам дом еще «на нуле» и застройщик даже не объявил широкой публике о новом многоэтажном представлении.

Естественно, что на начальном этапе далеко не все квартиры продаются. Сделками дирижирует строительная компания. «Застройщик, согласно графику строительства, определяет бюджет, позволяющий вести непрерывные строительно-монтажные работы, и для его наполнения предлагает инвесторам квартиры по текущей рыночной стоимости квадратного метра, — объясняет финансовый директор компании «Армит» Александр Атлас, — а следовательно, коррелирует цену в процессе строительства и предлагает к продаже определенное количество жилья».

Финансовая тактика компаний — продавцов квартир и застройщиков проста. В первую очередь на продажу выставляются не слишком привлекательные квартиры (например, на последних и первых этажах). Лучшие метры продаются по максимальной цене непосредственно перед сдачей дома или уже на вторичном рынке. По мнению Атласа, если цену самых ликвидных квартир (на 2-5 этажах) принять за 1, то остальные метры будут оцениваться с коэффициентом 0,98 (на 7 и 8 этажах); 0,97 (на 12-13-м); 0,9 (на 15-17-м). Самое дешевое жилье находится на последних двух этажах (речь, разумеется, о простых типовых домах, а не о строениях элиткласса с пентхаусами).

Другое дело, что стоимость метров на разных этажах растет с одинаковой скоростью. И здесь важно выбрать наиболее подходящий момент для переуступки права собственности на жилье новым покупателям.

Золотое правило строительных магов: чем раньше купишь, тем больше заработаешь. Александр Атлас рассказывает, что еще до того как застройщик приступил к строительству (только получены документы) и не был вырыт даже котлован, уже несколько людей вкладывают свои деньги. Именно тогда стоимость квадратного метра самая низкая. Купить квартиру на этапе котлована и продать перед сдачей дома — самый выгодный вариант. Эффективность — фантастические 100% прибыли, а то и все 200%. Но придется участвовать в строительном представлении не менее двух лет.

При желании можно эффектно выйти из игры досрочно. Жилье начинают активно скупать, когда построено 2-3 этажа. Причем неважно, в каком доме — 5- или 25-этажном. «Если купили «на фундаменте», то уже на 3-4 этаже можно продавать, — говорит Александр Атлас. — На этом этапе получите 20-30% прибыли».

Иными словами, если купить однокомнатную квартиру в столице, например, за $70 500, то через шесть месяцев ее можно продать минимум за $100 тыс. Вполне вероятно, что по условиям договора с ФФС придется оплатить инвесткомпании вознаграждение за переоформление документов на имя вашего покупателя. Если в договоре, подписанном с ФФС, есть пункт о переуступке и фигурирует цена квадрата только на момент покупки квартиры, то выплаты составят порядка $1410-3525 и вдвое больше — $2-5 тыс., если в договоре была обозначена цена «на текущий момент». Хотя эти финансовые обязательства можно адресовать покупателю.

С помощью банка можно сразу оплатить будущие квадраты под залог несуществующего жилья и получить максимальную выгоду. Любой уважающий себя ФФС готов рекомендовать вас как клиента своему банку-партнеру.

Правило — чем меньше одолжишь, тем меньше отдашь — в этом случае требует дополнительных специальных подсчетов. Если занять половину суммы, то представление не поразит воображение публики. Скажем, заняв у банка половину суммы на покупку однокомнатной квартиры за $70 500 под 13% годовых, переуступку целесообразнее провести в канун сдачи дома, когда цена квадрата вырастет вдвое. Наступит этот момент не раньше, чем через полтора года. За это время переплата по кредиту составит $9100, которые необходимо вычесть из заработанной суммы. При условии, что цена квартиры вырастет на 100%, чистая прибыль составит не более $25 тыс. Столько же принесет переуступка на год раньше, если обойтись без кредита.

---

Опытным путем

Два года назад киевлянка Анна Левицкая купила квартиру на первичке за 30 тыс. и недавно продала ее по переуступке за $79 тыс.

— Покупала квартиру у застройщика, выступая доверителем, согласно подписанному договору об участии в ФФС. По договору я могла рассчитывать на однокомнатную квартиру площадью 46 кв. м на 8 этаже, заплатив 3100 грн за кв. м. Первоначальный платеж составлял 30% стоимости жилья, в течение четырех месяцев нужно было полностью рассчитаться. Итого пришлось заплатить около $30 тыс.

По мере продвижения строительства росла и цена будущей квартиры. Но обстоятельства сложились так, что я решила продать жилье. Свою квартиру оценила в $79 тыс. и оформила сделку переуступки в самой компании. Весь процесс занял не более трех часов. Согласно договору, я заплатила компании штраф в сумме 2% от стоимости квартиры за переоформление документов, что составило $600. И это все мои потери при сделке, которые по сравнению с полученной прибылью ничтожны.

Чужой среди своих

Киевлянин Анатолий Корпанец рассказал, как заработать на переуступке при минимальных вложениях.

— В 2003 году я работал юристом в строительной организации. Когда утвердили проект квартир, пришел к главе правления и сказал: «Хочу купить две однокомнатных квартиры».

Каждая из квартир стоила $16 тыс. Еще до внесения платы за выбранные мной объекты цены выросли. Купить две квартиры не позволяли возможности, и я приобрел одну. С продажей второй просил еще немного подождать — было неудобно признаться в переоценке своих возможностей.

И в это самое время ко мне подошел клиент, пожелавший приобрести квартиру, но по старой цене. Я к шефу, мол, хочет купить, но по стартовой цене. А шеф: «Нет, ни в коем случае». И тут меня осенило! Я предложил купить «мою» вторую квартиру. Разница в сумме между стартовой ценой и установленной на тот момент составляла $1,1 тыс. Я согласился оформить на покупателя квартиру, а он — заплатить мне половину разницы — $550.

Я взял его паспорт и идентификационный код, вбил данные в договор, подписал у босса, поставил печать и отдал готовый документ клиенту. На все ушло не более 15 минут.

С тех пор многое изменилось, но суть осталась прежней. Имея знакомства в строительных или девелоперных организациях, вы можете покупать квартиры на следующий день после утверждения проектной документации. Причем можно продать квартиру, не заплатив ни копейки, и получить прибыль без затрат и рисков.

Существует два варианта. Первый — убедить строителя, что деньги принесете позже, а сейчас хотите выбрать и зарезервировать квартиру. Ваши отношения могут быть как устными, так и оформленными договором с отлагательными условиями. Такой договор предполагает, что, получив товар сегодня, платите за него потом. Договор может быть привязан как к сроку, так и к возникновению каких-либо событий (например, после возведения третьего этажа клиент платит строителю за квартиру). А далее действуйте по моему личному опыту.

Второй вариант — выбрать квартиру и оплатить первый взнос. К примеру, квартира стоит $50 тыс., вы платите 20% ($10 тыс.), а $40 тыс. должны внести поэтапно до сдачи дома в эксплуатацию. Когда цена квартиры поднимется, например, через полгода до $60 тыс., вы ее переуступите. То есть вложили $10 тыс., а покупатель платит $40 тыс. организации и $20 тыс. вам. Получается, что через полгода $10 тыс. превращаются в $20 тыс.