Контракти.ua

Текст: Надежда ГОНЧАРУК, Контракты

Сокращение товарооборота неминуемо приведет к дальнейшему уменьшению арендных ставок в торговых центрах. «Все зависит от конкретного объекта. В киевском ТРЦ «Караван», например, собственники, скорее всего, не пойдут на уступки арендаторам, потому что это успешный объект. А в ТРЦ «Материк», расположенном около Индустриального моста в Киеве, обязаны уступить», — размышляет Сергей Тумасов, гендиректор девелоперской компании Global Solutions.

По итогам I полугодия 2009-го наиболее существенно — на 60–70% — упали ставки в киевских торговых центрах с неудачной концепцией или месторасположением, а также в региональных ТЦ, отмечают в консалтинговой компании CB Richard Ellis. В первоклассных торговых центрах снижение ставок тоже произошло, но в меньшей степени — на уровне 20–30%. Стоимость площадей в строящихся объектах сократилась более чем вдвое, а иногда и втрое по сравнению с летом 2008 года.

Отчасти сдерживать падение арендных ставок будет то, что прирост новых торговых метров значительно замедлится. Если в начале этого года девелоперы заявляли о том, что на столичный рынок будет выведено около 220 тыс. кв. м торговых площадей, то уже в I квартале 2009-го стало очевидно: данный показатель вряд ли превысит 100 тыс. квадратов. Правда, уже в

II квартале текущего года прирост профессиональных торговых площадей в Киеве составил около 50 тыс. кв. м за счет открытия в мае специализированного мебельного ТЦ «Аракс» и первой очереди ТЦ «Домосфера». В II полугодии

2009-го на столичном рынке ожидается введение в эксплуатацию еще двух торговых центров — мебельного ТЦ 4Room на Петропавловской Борщаговке и первого блока ТРЦ DreamTown на Оболони. По мнению аналитиков CB Richard Ellis, открытие остальных проектов, ранее намеченное на 2009 год, с большой долей вероятности будет перенесено на 2010 год.

Кроме того, цены на аренду девелоперы будут снижать лишь до тех пор, пока риск потери арендатора будет выше, чем риск потери объекта. По данным Global Solutions, около 50–60% столичных объектов построены на кредитные деньги и пребывают в залоге. Сегодня все доходы девелоперов идут на выплату процентов, отмечает Алексей Зеркалов, аналитик компании Dragon Capital. Опыт отчуждения торговых сетей в качестве залогового имущества уже есть в РФ. Например, в этом году Сбербанк России получил 27 магазинов и торговых центров общей площадью 250 тыс. кв. м, ранее принадлежавших сети «Алпи»; Альфа-Банк — 50 точек сети «Банана-мама» в счет погашения долга в $30 млн, Уралсиб — гипермаркет площадью 7 тыс. кв. м сети «Матрица».

Впрочем, изымать залоговое имущество финучреждения будут лишь в крайнем случае, поскольку банкирам нужны не малоликвидные активы, а деньги. «Они могут забрать торговые центры, но в большинстве случаев продажа ТЦ не покроет кредит — капитализация объектов упала как минимум на 50%», — говорит Алексей Зеркалов. И банкиры, и девелоперы надеются на то, что ситуация улучшится. Как правило, «пока финструктурам выгоднее договориться с заемщиками и перенести сроки выплаты кредитов», — утверждает Сергей Тумасов.

Директор департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина) Наталья Кравец считает, что арендные ставки в торговых центрах могут вернуться на уровень 2005–2006 годов

Как валютные колебания могут повлиять на работу торговых центров?

— Даже если гривня подешевеет по отношению к доллару, кардинальных потрясений не произойдет. Девелоперам будет труднее выплачивать кредиты, поскольку большая их часть в валюте. Но банки вместе с собственниками недвижимости приложат максимум усилий, чтобы договориться о реструктуризации или отсрочке платежей.

 Рост доллара приведет к тому, что торговцы начнут требовать от девелоперов снижения арендной платы, как это произошло в прошлом году?

— Все не так просто. Девелоперы находятся меж двух огней. С одной стороны, они ощущают давление банкиров, требующих погашать кредиты согласно докризисным договоренностям. С другой — некоторые съемщики по-прежнему настаивают на уменьшении арендной платы из-за падения товарооборота. Снижение потребительского спроса негативно отразилось на продажах арендаторов. В свою очередь они ведут переговоры с собственником объекта об изменении условий договоров. Арендная плата считается адекватной (а торговая точка рентабельной), если в среднем она составляет не более 15% ежемесячного товарооборота. В частности, для магазинов бытовой техники этот показатель равен 4–8%; продуктовых торговых залов — 2–4%; обувных, ювелирных и магазинов одежды — 10–15%. До кризиса арендная плата в успешных проектах составляла до 20% товарооборота, сейчас же в большинстве случаев эта доля выросла до 20–30%, а иногда — до 50%. Поэтому бизнес многих арендаторов нерентабелен. Причем до кризиса они могли позволить себе работать в убыток в течение первых 6–12 месяцев, если у торгового центра были хорошие перспективы и высокий потенциал с точки зрения посещаемости. Сегодня арендаторы не могут позволить себе работать по такой схеме из-за недостатка средств — собственники помещений вынуждены идти на уступки.

У некоторых брендов товарооборот уменьшился несущественно, но и они требуют снижения арендной платы до уровня, адекватного рыночному. Только в очень успешных торговых точках и street-retail (магазины в центральной части города, расположенные на первых этажах зданий — Прим. Контрактов) в центре Киева арендаторы готовы платить выше средней ставки по городу.

 Насколько велика вероятность того, что банки будут изымать залоговое имущество у тех девелоперов, которые не смогут обслуживать свои кредиты?

— Вероятность этого невысока. Как правило, субъекты договариваются об отсрочке платежей, о переносе срока выплаты тела кредита на один-два года до наступления более стабильной экономической ситуации.

Не думаю, что банки существенно заинтересованы в том, чтобы забирать торговые центры, потому что стоимость залоговых активов значительно упала по сравнению с докризисным периодом. Кроме того, финструктурам для управления объектом нужно создавать или нанимать команду, а это тоже непросто.

 Но в России финучреждения активно забирают залоговые объекты...

— В основном это государственные или муниципальные банки. Например, в прессе встречалась информация о том, что под контроль одной из дочерних компаний российского Сбербанка может перейти розничный бизнес калининградской сети «Вестер» в обмен на реструктуризацию долгов. А если эти финструктуры коммерческие, то все зависит от экономической целесообразности — в условиях падения рынка владеть недвижимостью невыгодно.

 Какие арендные ставки будут осенью?

— Все зависит от экономической и политической ситуации, но роста ставок, скорее всего, мы не увидим. Падение же будет в основном в долларовом эквиваленте из-за курсовой разницы. Арендные ставки могут вернуться на уровень 2005–2006 годов в гривневом эквиваленте. Сейчас помещение площадью 100–200 кв. м в столичном торговом центре можно снять в среднем за $60–70 за кв. м в месяц без НДС и эксплуатационных расходов.

 Кто из девелоперов, по вашему мнению, выйдет из кризиса с наименьшими потерями?

— Те, у кого немного кредитов. А также девелоперы, владеющие успешными и стабильными проектами: с удачным местоположением, профессиональной концепцией, высокой посещаемостью и грамотным управлением.