Стоимость квартир в столичных новостройках может упасть
По итогам августа 2009-го падение объемов финансирования строительных работ в Украине составило 53,6%, данные Госкомстата. За восемь месяцев 2009-го оборот строительной отрасли достиг всего 21,5 млрд грн, хотя еще год назад за такой же период инвестиции в строительство превысили 46 млрд грн.
Еще хуже обстоят дела с жилищным строительством, особенно в
крупных городах. За I полугодие 2009-го в Украине было сдано 2,268 млн кв. м
жилья — на 43,9% меньше, чем год назад. Но, к примеру, в Киеве по итогам первой
половины 2009-го было введено в эксплуатацию всего 256,8 тыс. кв. м жилой
площади — на 56,9% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2008 года.
Исходя из невеселых результатов первых шести месяцев, можно
предположить, что объем жилищного строительства по итогам 2009-го составит
около 4,536 млн кв. м, тогда как в прошлом году этот показатель превысил 10,496
млн квадратов. Не спасет ситуацию и финансирование застройщиков через
Государственное ипотечное учреждение (ГИУ). Госпрограмма подразумевает достройку
10 тыс. квартир суммарной площадью до 1 млн кв. м, что увеличит годовой объем
строительства жилья до 5,3–5,5 млн квадратов. Даже в кризисном 1999-м в Украине
было сдано более 6 млн квадратных метров.
Впрочем, гораздо интереснее не величина, а география падения
объемов строительства. При общем спаде на уровне примерно 44% среди регионов с
максимальным сокращением объемов строительства оказался Киев, занявший 12-е
место вместе с Кировоградом
Главная причина, по которой три самых богатых города в
стране оказались среди аутсайдеров, — заоблачно высокие цены на жилье. К
примеру, квадратный метр в новостройках столицы в сентябре 2009-го в среднем
стоил около 14,5 тыс. грн. Для сравнения: ГИУ выкупает у застройщиков жилье по
2,5–4,2 тыс. грн за квадрат, причем отбоя от желающих у Главного ипотечного
учреждения нет. Но только не в Киеве, Донецке или Днепропетровске.
Почему при средней по стране себестоимости строительства на
уровне 4–5,5 тыс. грн жилье в новостройках Киева стоит около 14,4 тыс. грн?
Можно предположить, что виной тому — жадность строителей. Дескать, будут
держать цены до последнего, не снижая их в надежде на улучшение экономической
ситуации.
Отчасти подобные подозрения подтверждает и статистика: по
данным Госкомстата, в январе–августе 2009-го объем работ по подготовке
строительных участков сократился на 43,8%; в сфере возведения зданий и
сооружений — на 54,1%; по установке в них инженерного оборудования — на 50,4%.
Зато падение объемов работ по завершении строительства превышает 70%. Другими
словами, строительные компании продолжают возводить объекты, откладывая их
завершение на стадии отделочных работ, то есть явно ожидая возобновления
платежеспособного спроса.
На самом деле жадность тут ни при чем. Просто в
благополучные 2005, 2006 или 2007 года каждый из застройщиков платил городским
властям «налог за право строить в Киеве (Донецке, Днепропетровске)» — в виде
заоблачной стоимости земли, взяток или отчислений на городские нужды,
увеличивавших себестоимость строительства примерно в полтора раза. И
сегодняшние киевские 14,4 тыс. грн ($1,7 тыс. по курсу 8,5 UAH/USD) — это как
раз $1–1,1 тыс. реальной себестоимости строительства в 2006–2008 гг. плюс
уплаченная городу мзда. Снижать цены ниже этого уровня — для большинства
застройщиков означает оказаться в убытке.
Но функционировать в подобном режиме до бесконечности не в состоянии даже вертикально интегрированные холдинги уровня Киевгорстроя. Какой бы крупной ни была компания, у нее рано или поздно закончатся оборотные средства. Так что к рождественским каникулам или максимум к весне 2010-го стоит ожидать начала сезона скидок, размер которых может превысить 30%, а то и 50% нынешней стоимости квадратного метра. В конце концов, работать в минус для любой строительной компании лучше, чем обанкротиться.
