Контракти.ua

 Хочешь, мы тебя удивим? Если приходилось покупать квартиру, дом или  участок, наверняка оформлялся так называемый договор задатка, позволяющий будущему владельцу недвижимости обрести уверенность в будущей сделке.  По условиям этого договора или соглашения отказ покупателя означает присвоение задатка продавцом. Если же передумает продавец, тогда ему придется вернуть покупателю задаток в двойном размере. В общем, все честно, логично и правильно. Только фишка в том, что это не задаток.

Все дело в том, что по закону  задаток должен быть включен в сумму, подлежащую уплате по договору. А договора то еще нет, поскольку он подписывается позже, при сделке купли — продажи, и станет действительным только после государственной регистрации. Так что плакали денежки покупателя, если он не оформил все должным образом. Но с другой стороны, как можно составить и подписать основной договор, если еще и сделка не состоялась? Оказывается, из этого замкнутого круга выход есть.

 «Наиболее приемлемым вариантом в случае купли-продажи недвижимости является предварительный договор, в котором стороны берут на себя обязательство в течение определённого срока в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре, — поясняет юрист юридической фирмы «Астерс» Ирина Шевчук. — В предварительном договоре можно предусмотреть не только все основные условия последующего договора купли-продажи, но и порядок согласования сторонами тех условий основного договора, которые стороны не учли в предварительном договоре». По сути, предварительный договор — основа договора купли-продажи, в нем можно (и нужно) прописать буквально все детали — от подробного описания объекта сделки до указания конкретных сумм ее цены и предварительного платежа, то есть аванса (или по-народному — задатка), указав, что он входит в оплату при заключении сделки. Если такая «мелочь» указана отдельным пунктом договора, деньги можно передать продавцу как задаток.

Образец идеального предварительного договора 

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР
Місто Київ,  п’ятнадцятого вересня дві тисячі восьмого року.
Попередньо ознайомлені нотаріусом з загальними вимогами цивільного законодавства, додержання яких є необхідним для чинності правочину, повністю усвідомлюючи природу цього правочину та значення своїх дій, перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам’яті, згідно вільного волевиявлення, котре повністю відповідає нашій внутрішній волі як учасників цього правочину, вільно володіючи українською мовою, діючи добровільно без будь-якого впливу як фізичного, так і психологічного, ми:
з однієї сторони — ІВАНОВ ІВАН ІВАНОВИЧ (1975 року народження; паспорт СО 123456, виданий Печерським РУ ГУ МВС України в місті Києві 15 травня 1998 року; ідентифікаційний номер — 1234567890), проживаю в місті Києві на вулиці Інститутській, 4/2, кв. 35,
та з другої сторони — ПЕТРОВ ПЕТРО ПЕТРОВИЧ (1981 року народження; паспорт МЕ 123654, виданий Печерським РУ ГУ МВС України в місті Києві 16 липня 2001 року; ідентифікаційний номер-9874563210), проживаю в місті Києві на вулиці Драйзера, 5, кв. 12, , що разом іменуємося як «СТОРОНИ»,
уклали цей договір про таке:
1. Я, Іванов І.І., зобов’язуюсь продати Петрову П.П., а я, Петров П.П., зобов’язуюся купити у Іванова І.І. квартиру за №5 (п’ять) в будинку за №15 (п’ятнадцять) на вулиці ІНСТИТУТСЬКІЙ в місті КИЄВІ.
При цьому ми, СТОРОНИ, домовляємося, що:
• Підготовкою та збором (отриманням) документів, необхідних для укладення договору купівлі-продажу, в тому числі технічної документації, Довідки-характеристики з Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, Довідкою з ЖЕО і таке інше, буду займатися я, Іванов І.І.
• Договір купівлі-продажу має бути укладений нами та нотаріально посвідчений не пізніше 02 лютого 2009 року. Продовження терміну для укладання договору купівлі-продажу допускається за додатковим погодженням питання між сторонами, яке має бути оформлено відповідною нотаріально посвідченою угодою.
2. Купівля-продаж квартири має бути вчинена за суму, що на день підписання договору становитиме еквівалент
1 150 000 (один мільйон сто п’ятдесят тисяч) доларів США за офіційним курсом Національного банку України. Інші істотні умови договору купівлі-продажу будуть погоджені нами при підписанні договору купівлі-продажу.
3. На підтвердження дійсних намірів про наступне укладання договору купівлі-продажу я, Петров П.П. передав, а я, Іванов І.І., отримав від Петрова П.П. гроші в сумі 126250 (сто двадцять шість тисяч двісті п’ятдесят) гривень, що на день підписання цього Попереднього договору є еквівалентом суми 25000 (двадцять п’ять тисяч) доларів США за офіційним курсом Національного банку України.
Передачу грошей здійснено готівкою в національній валюті України.
Підписання цього Попереднього договору СТОРОНАМИ свідчить про передачу Петровим П.П. грошей Іванову І.І.
4. При оформленні договору купівлі-продажу сума, що підлягатиме передачі ПОКУПЦЕМ ПРОДАВЦЕВІ буде зменшена на суму переданого за цим договором авансу, і має становити на день підписання договору еквівалент 1 125 000 (один мільйон сто двадцять п’ять тисяч) доларів США за офіційним курсом Національного банку України.
5. У разі, коли договір купівлі-продажу не відбудеться з причин, незалежних від СТОРІН, я, Іванов І.І., зобов’язуюсь повернути Петрову П.П. отриманий від нього аванс у повній сумі протягом трьох діб з дня вимоги, заявленої у будь-якій формі.
Повернення авансу може бути здійснено як особисто мною, Івановим І.І., так і будь-якою іншою призначеною мною особою, яка на підтвердження своїх повноважень подасть належний мені примірник договору.
Про отримання повернутої суми авансових платежів мною, Петровим П.П., на ім’я Іванова І.І. буде видано власноручну розписку.
6. Ми, СТОРОНИ, домовляємося про те, що:
• той із нас, хто необґрунтовано відмовлятиметься (ухилятиметься) від укладення договору купівлі-продажу у визначений в п.1 цього Попереднього договору (чи додатково погоджений) термін та на вищезазначених (чи додатково погоджених) умовах, повинен відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням чи відмовою від договору купівлі-продажу;
• у разі відмови (ухилення) від укладення договору купівлі-продажу у визначений у п.1 цього Попереднього договору (чи додатково погоджений) термін та на вищезазначених (чи додатково погоджених) умовах Петровим П.П., сума авансу, переданого за цим Попереднім договором залишається у Іванова І.І.;
• у разі відмови (ухилення) від укладення договору купівлі-продажу у визначений у п.1 цього Попереднього договору (чи додатково погоджений) термін та на вищезазначених (чи додатково погоджених) умовах Івановим І.І., він повинен сплатити пеню у розмірі 100 (сто) відсотків від суми авансу, переданого за цим Попереднім договором.
Передача зазначеної суми пені здійснюється із поверненням суми авансових платежів. Отримання суми пені підтверджується власноручно розпискою Петровим П.П., який отримав вищезазначені гроші;
7. Ми, СТОРОНИ в цьому правочині, стверджуємо один одному та повідомляємо усім зацікавленим в тому особам, що:
• у момент укладання цього договору ми усвідомлювали (і усвідомлюємо) значення своїх дій і могли (можемо) керувати ними;
• розуміємо природу цього правочину, свої права та обов’язки за договором;
• при укладенні договору відсутній будь-який обман чи інше приховування фактів, які б мали істотне значення та були свідомо приховані нами;
• договір укладається нами у відповідності зі справжньою волею, без будь-якого застосування фізичного та психологічного тиску;
• договір укладається на вигідних для сторін умовах і не є результатом впливу тяжких обставин;
• правочин вчиняється з наміром створення відповідних правових наслідків (не є фіктивним);
• цей правочин не приховує інший правочин (не є удаваним);
8. Витрати, пов’язані з нотаріальним оформленням цього Попереднього договору, несуть СТОРОНИ за їх попередньою домовленістю.
9. Про зміст прав та обов’язків за цим договором, про правові наслідки укладеного нами правочину (в тому числі, але не обмежуючись ст.ст. 215-236, 319, 334, 623-624, 635 Цивільного кодексу України, ст.ст. 57-74 Сімейного кодексу України) нам, учасникам цього правочину, нотаріусом роз’яснено.
Цей договір складено в трьох примірниках, один із яких призначається для зберігання у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Василенко І.Ю. (місто Київ, вул. Михайлівська, 6), а два інших, викладені на бланках нотаріальних документів,— для сторін за договором.
ПІДПИСИ:

15 вересня 2008 року цей договір посвідчено мною, ВАСИЛЕНКО І.Ю., нотаріусом Київського міського нотаріального  округу.
Договір підписано сторонами у моїй присутності. Особу сторін встановлено, дієздатність їх перевірено.
Зареєстровано в реєстрі за №___________
Стягнуто плати  — відповідно до статті
31 Закону України «Про нотаріат».
НОТАРІУС                            ВАСИЛЕНКО І.Ю.

Сколько, зависит от того, как договориться. В принципе, не в интересах покупателя рисковать серьезной суммой. Да и не в интересах продавца получить уж очень много, чтобы не остаться в накладе в случае чего. Даже если найдется покупатель, предлагающий немного большую суму, то из разницы предложений ему придется вычесть сумму полученного задатка, чтобы компенсировать моральный ущерб покупателя, сделка с которым не состоялась. Обычно сумма задатка составляет + / — 3 — 5% от цены сделки. Опять же — все подобные «мелочи» должны быть прописаны в предварительном договоре. Ну а то, что в качестве «гарантийной», «обеспечительной» суммы авансовым платежом были переданы какие-то деньги, в дополнение к пункту договора может быть и выписка банка, если покупатель со своего счета на счет продавца перечислит указанную в предварительном договоре сумму. Может, продавец и не захочет заморачиваться с банковским счетом, но для покупателя это не лишняя подстраховка (а в судебных разбирательствах — неотвергаемый факт, часто основной аргумент доказательства в пользу покупателя).

Кроме того, в предварительном договоре обязательно должен быть указан срок заключения основного договора купли — продажи: четкие дата и время, когда состоится встреча в оговоренной нотариальной конторе. Должны быть описаны условия совершения сделки, которые определяют предмет основного договора (описание квартиры, ее состояния, сроки и способ оплаты, момент перехода права собственности). Не лишнее уточнить последствия не заключения сделки и не подписания договора купли — продажи и ответственность сторон. «Действующее законодательство предусматривает общее правило, по которому сторона предварительного договора, которая  необоснованно уклоняется от заключения основного договора в срок или на условиях, которые оговорены в предварительном договоре, обязана  возместить другой стороне понесённые убытки», — констатирует факт Ирина Шевчук. Буква закона гласит, что «задаток остается у лица, которое его получило, или с него взыскивается двойная сумма задатка в тех случаях, когда между сторонами был заключен договор, но он не выполняется по вине какой-либо из сторон. В тех случаях, когда стороны договорились заключить договор, но соответственно его не оформили, уплаченные в счет выполнения договора платежи возвращаются в том размере, в котором они давались».

«Такой предварительный договор заключается сторонами в письменной форме, — объясняет Ирина Шевчук, — и так же, как и основной договор купли-продажи, подлежит нотариальному заверению». Конечно, нотариальная услуга будет стоить денег, порядка 300 грн. Не такая уж и большая плата за относительное спокойствие на время ожидания факта основной сделки.
 

Тамара Николаевна, пенсионерка с небольшим стажем, решила купить дачу. С дочерью изъездили почти пол-области в радиусе, досягаемом удобными маршрутами муниципального транспорта. Времени потратили немало, но зато убедились — цены очень разные, даже в одном и том же месте могут быть расхождения в разы, но самое ценное — общение с местными жителями, которые лучше всего знают, кто и что почем продает и где, за сколько, когда, что купили.
Так нашли в 40 км от столицы дачный участок с садовым домиком в два этажа. Цена не самая высокая в округе, и продает хозяйка. В сельсовете подтвердили, что участок был выделен семье хозяйки еще в былые времена бесплатных наделов, а соседи по участку подтвердили, что ищет покупателя владелица.
Встретились, договорились о цене. Но сроки сделки было установить трудно: владелица, по ее словам, как раз заканчивает оформление документов после смерти мужа, и пока не имеет на руках всех нужных документов. А чтобы получить документы поскорее, нужно бы заплатить, так что неплохо было бы получить задаток (хозяйка участка просила треть цены). Подсказать, как оформить «договор займа», как уверяла владелица надела, сможет сын, работающий в банке. Мама с дочкой взяли таймаут для принятия окончательного решения, ведь всей необходимой суммы в наличии не было и нужно было время, чтобы взять кредит.
Владелица торопила, мол, еще покупатели нашлись. Накануне передачи задатка мама с дочкой решили посоветоваться со знакомым брокером. Тот категорично  выступил против сделки — ведь нет документа о праве собственности, да и цена не такая уж и интересная для участка в таком состоянии и с таким расположением, за те же деньги в тех же широтах можно найти получше. Но уж если есть доверие к продавцу, то, как порекомендовал брокер,  лучше дать задаток в размере 3 — 5% стоимости участка и обязательно взять расписку у владелицы земли,  а также составить договор, причем завериь его у нотариуса.
На следующий день телефонный разговор с добродушной хозяйкой участка оказался последним. Та недоумевала, почему не желают покупатели подписать «договор займа» (разве не в интересах покупателей, чтобы как можно скорее были оформлены документы?), и наотрез отказывалась понимать, зачем ради таких пустяковых, мелочных дел идти на прием к нотариусу и при этом за что-то ему платить? Обещав подумать над условиями покупателей, хозяйка дачного домика должна была на следующий день перезвонить…