Сделай мне монтаж. Как купить квартиру в строящемся доме и даже успеть в ней пожить
Предложение купить жилье в полтора — два раза дешевле средних цен может быть как раз тем случаем, когда застройщик собрался на ПМЖ с твоими деньгами.
Если ты думаешь, что за деньги все покупается и продается, то глубоко ошибаешься. Еще остались ценности выше материальных благ. Например, новостройки. Можно купить хоть весь этаж в строящемся доме и не получить ни одной квартиры. Здесь покупатель — тщедушная немочь перед всесильным застройщиком. И если ты все еще собираешься отдать сотню-две тысяч долларов за это сомнительное удовольствие, тогда наши советы обязательно тебе пригодятся.
Прежде, чем отдавать деньги, неплохо бы узнать, кому именно. Не факт, что хитрый дядька в каске — продавец жилья. Итак, продать квартиру, а вернее — право на квартиру в новостройке имеют право:
• генеральный инвестор строительства, соинвесторы;
• застройщик;
• субподрядчик;
• агентство недвижимости, у которого есть подтверждающий документ о том, что им либо выкуплены именно столько квадратных метров таких квартир согласно генплану, либо оно представляет интересы одной из вышеуказанных организаций.
О реальном, а не виртуальном существовании строительной компании, можно узнать в Интернете, для чего кроме сайта компании желательно посетить сайт Министерства строительства и регионального развития. Там обязательно найдешь (или уже не найдешь) номер лицензии строительной компании (этот документ любезно покажут в офисе самой компании, а его реквизиты должны быть размещены на сайте и указаны в договоре — см. ниже). Не лишнее отыскать на сайте Государственной комиссии по регулированию финансовых услуг разрешение на финансовую деятельность компании-продавца жилья.
В твоих же интересах робко поинтересоваться наличием правоустанавливающих документов:
• на продажу прав на квартиру в строящемся доме,
• разрешением на строительство дома именно по конкретному адресу,
• инвестиционным контрактом, подписанным между застройщиком и заказчиком (инвестором строительства).
Можно мягко попросить продемонстрировать план застройки участка, поэтажный план дома, план квартир. Все это на ознакомление предоставят в уважающей себя компании, а риелтеры из АН и вовсе обязаны уведомить о таких «мелочах». И важно помнить: на каком бы этапе строительства дома (заливка фундамента или же ведение внутренних работ перед сдачей) не довелось бы заключать сделку, продавец жестко потребует полностью оплатить покупаемые квадратные метры.
Помни: чем дешевле удалось найти квартиру, тем выше твои риски. Уровень цен сложился в силу многих обстоятельств, и колебания допустимы не более + / — 5%.
Предложение купить жилье в полтора — два раза дешевле средних цен может быть как раз тем случаем, когда застройщик собрался на ПМЖ с твоими деньгами.
Квартира (а не право претендовать на нее) станет твоей только после получения свидетельства о праве собственности. А пока приобретается право претендовать на квартиру в новостройке.
Вариантов договоров всего два. В первом случае ты становишься участником фонда финансирования строительства, подписав договор об участии в ФФС с банком или инвестиционной компанией. Во втором подписываешь договор бронирования квартиры и договор о выкупе лота облигаций, за которыми закрепляется количество квадратных метров забронированной квартиры. Инвестиционный договор долевого участия в строительстве уже три года «вне закона», но иногда еще при покупке квартир можно «нарваться» на такую мину замедленного действия.
Строго между нами: самому читать договор не только скучно, но и бессмысленно. Не пожалей скромного гонорара для юриста. Проверено: с ним договор легко превращается в занятное чтиво, не редко с элементами детективного жанра. Кроме того, хитрый застройщик может не сразу выложить все козыри и предложить подписать еще какие-то две-три белые бумажки в момент покупки.
Пока юрист будет играть на тонких нервных струнах строителей, уточняя смысл формулировок, ты можешь пройтись по главным болевым точкам договора. Должны быть указаны четко и ясно:
• все реквизиты компаний (застройщика и продавца), номера их лицензий;
• точный адрес строящегося дома;
• точное описание объекта строительства;
• точное описание объекта инвестирования (квартиры, паркоместа: площадь, этаж, планировка, порядковый номер согласно генплану), в каком состоянии вводится в эксплуатацию;
• сроки строительства и ввода дома в эксплуатацию;
• кто несет ответственность за выполнение и качество работ, кто устраняет недостатки;
• кто и чем отвечает за невыполнение строительных работ в обозначенные договором сроки;
• стоимость квадратного метра (желательно, чтобы она была фиксированной и не менялась в процессе договорных отношений);
• условия компенсации средств в случае, если площадь объекта согласно техпаспорту окажется меньше или больше указанной в договоре;
• кто и за какие средства оформляет документы о праве собственности на квартиру (часто на себя эту заботу берет застройщик, иногда стоимость услуги уже заложена в стоимость квадратного метра), в какие сроки.
Вот и незаметно пролетел день. Теперь можно приступать к расчетам. Ведь с момента полной оплаты квадратных метров покупаемой по договору квартиры ты приобретаешь право на получение указанной жилплощади и право на оформление ее в собственность, что становится возможным только после завершения всего инвестиционного цикла, то есть сдачи в эксплуатацию дома или всего жилищно-торгового комплекса. И при этом твоя правовая обязанность как покупателя — заплатить деньги.
Пока юрист будет играть на тонких нервных струнах строителей, уточняя смысл формулировок, ты можешь пройтись по главным болевым точкам договора
ЛИЧНЫЙ ОПЫТ
Решение купить квартиру в строящемся доме Игорь принял по нескольким причинам. Во-первых, депозиты в банках существенно уступали на тот момент темпам роста цен на жилье. Во-вторых, накопившейся суммы было недостаточно для покупки готового жилья. Ну и, конечно же, подвернулось выгодное предложение — купить жилье по переуступке чуть дешевле, чем в среднем цены на рынке. Продавец неплохо зарабатывал на этой сделке, даже скинув сотню на квадратном метре.
Первым делом Игорь, пролистав не одну сотню страниц Интернета, составил портрет компании-застройщика — и отправился в офис. Там показали Устав, разрешение на строительство именно по данному адресу. Все бумаги были в порядке. Единственный нюанс — дом начали строить в 2005 году, а разрешение датировано 2006-ым, т.е. получено через год. Ну, понятно, волокита, бюрократия, взятки…
Покупка по переуступке состоялась с уведомлением застройщика и даже с его участием, пусть и опосредованным. Весной 2007-ого Игорь внес 100% суммы, указанной в договоре. И хотя привлекал тогда застройщик средства инвесторов через ФФС, Игорь подписал договор долевого участия в строительстве — такой договор подписал первый приобретатель прав на эту квартиру, а в компании уверили, что документ «не имеет срока давности» и действителен практически вечно, пока застройщик не выполнит своих обязательств. Дом должен быть сдан до конца 2007 г.
«В договоре все было четко указано, — говорит Игорь, — и номер квартиры, и этаж, и планировка. Правда, пока вносил частями деньги, площадь квартиры изменилась — почти на 10 кв. м стала больше. Все дополнительные метры успел оплатить еще по «старой» цене. О повышении стоимости не уведомили, как написано в договоре, за две недели, а поставили перед фактом, мол, со вчерашнего дня цена «больше». Ответственность за подобные нарушения прав и обязанностей в договоре не прописаны. Но по-настоящему Игорь пожалел об этом, когда накануне нового 2008 года компания сообщила о переносе сроков сдачи дома на II квартал 2008 года.
Конечно, Игорь старается «контролировать» строительный процесс как может: он уже завсегдатай форумов недвижимости, а в программу выходного дня вошла «экскурсия» на стройплощадку. Когда увидел «свой» этаж — немного успокоился, но позже заметил, что работа не кипит как прежде. А когда в апреле объявили о переносе сроков сдачи объекта уже на II квартал 2009 года, нашел риелтера и выставил «квартиру» на продажу. Не остановили даже вялотекущие работы на стройплощадке (уже построена первая очередь, достраивается вторая и начата третья). Через месяц с большим трудом нашли покупателя, но он предложил сумму, практически равную прошлогодней инвестиции, и расчет должен был бы происходить в гривне. «Неожиданно упал доллар, — объясняет свой отказ продать тогда по переуступке уже в принципе построенную квартиру Игорь, — так я терял 3% от вложенного, плюс еще нужно было бы оплатить штраф за переуступку». Сейчас «квартира» снова продается. Игорю остается дождаться либо покупателя, либо момента, когда застройщик все же выполнит свои обязательства и сдаст дом в эксплуатацию. Юристы же рекомендуют для подстраховки обратиться в прокуратуру с заявлением о нарушении прав покупателя.
