Контракты.ua

5875  —  12.11.14
Налог на недвижимость: в центре хрущевки теплее?
Налог на недвижимость: в центре хрущевки теплее?

Тема изменения налогообложения объектов недвижимости, которая горячо обсуждалась с лета 2014 года, снова в топ 5 новостей. Основная причина – планируемые именения в Налоговом кодексе, которые в который раз меняют подходы к налогообложению и расширяют список «счастливчиков», подпадающих под уплату налога.

 

Тренд – раздеть налогоплательщика до ниточки

После ознакомления с планируемыми изменениями еще больше утвердждаешься в мысли, что правительство и законотворцы намерены в соответствии с модным трендом 2014 года – максимально залезть в карман к бизнесу и населению. Конечно же, наполнение бюджета – цель святая и других источников уже практически и не осталось. Вот только не обернулись бы эти законодательные инициативы обратной стороной.

Недвижимость – это, можно сказать, священная корова для любого украинца. В нашей ментальности владение квартирой, дачей, домом прочно удерживает лидирующие позиции среди других жизненных целей. Как ни старались иностранные консультанты привить нам культуру аренды квартир, как, например, делает большинство немцев, все их попытки так и не увенчались успехом. В мозгу каждого украинца генетически заложена программа «построй дом, посади дерево, вырасти ребенка». У многих эта программа самоперезапускается по несколько раз, и, как результат, такие украинские семьи обрастают недвижимыми активами: квартирами, земельными участками, дачами и т.д. Родители с самого рождения ребенка уже думают о том, какую недвижимость передадут в приданое, наследство и т.д. Именно на этой нашей национальной особенности в свое время была построена успешная рекламная кампания «вечной посуды», передаваемой от мамы дочке.

Недвижимость стала не только наиболее надежным активом для населения – квартиры сегодня выступают как вынужденная мера сохранения накоплений, а для трети населения и как средство выживания – на аренде сегодня умудряются выживать те же миллионы пенсионеров.

120 кв м – это уже роскошь

Безусловно, налог на недвижимость нужен, вот только идеи, которыми фонтанируют законотворцы, вызывают, мягко говоря, недоумение. Попытка собрать налог на недвижимость в текущем году провалилась – существующая льгота в 120 кв м жилой площади вывела из-под удара 95% населения страны. Количество собственников, владеющих единолично недвижимостью более 120 кв м жилой площади, оказалось ничтожно малым по сравнению с ожидаемым (вопрос куда смотрели аналитики , просчитывающие эффект от законопроекта ). Когда пришло озарение, что 120 кв м жилой плошади соотвествует общей площади квартиры в 160-180 кв м, а основная масса населения проживает в квартирах со средней площадью 60-80 кв м, слова «жилая недвижимость» исчезли из Кодекса. Аналитики, наконец, взялись за расчеты, и оказалось, что хитрое население моментально поделило между членами семьи свои недвижимые богатства, включая даже самых обеспеченных украинцев. Третья попытка собрать налог, отраженная в законопроекте, уже окончательно ликвидирует какие-либо льготы по налогобложению недвижимости. Теперь платить будут все, ну или почти все.

От старых инициатив осталась привязка к минимальной заработной плате. Кстати, вот тоже проблемный вопрос –  к чему должна быть привязана ставка налога. С одной стороны, минимальная заработная плата – это всем понятная величина, она публикуется официально, разночтений быть не может. С другой стороны, как связана стоимость недвижимости с минимальной заработной платой? Правильно, никак! Стоимость недвижимости может колебаться, в период кризиса она может быть существенно ниже, а вот минимальная заработная плата у нас движется только в одном направлении – вверх! И если вдруг случится чудо, и мы таки двинемся семимильными шагами в сторону европейского минимума заработной платы, мне сложно представить, сколько надо зарабатывать, чтобы оплатить налог на недвижимость. Но пока мы еще не достигли таких высот, оставим этот вопрос за кадром, хотя сумма 12,18 грн*80 кв м =974,4 грн (если брать за основу квартиру в 80 кв м) тоже немаленькая для среднестатистической украинской семьи.

Хрущевки по цене элитных коттеджей

Кому-то пришла гениальнейшая идея поделить населенные пункты на зоны, а жилые дома на категории, и, соответственно, взимать налог в зависимости от местоположения дома в системе города и года его постройки. Во-первых, изначально в этом распределении заложена идея непрозрачности – как правильно поделить город на зоны? Идея чем центральнее, тем дороже устарела давно. Яркий пример - возле Ботанического сада есть несколько хрущевок и панельных домов (прямо напротив входа), а уже в 300 м стоят жилые комплексы премиум класса, где квартиры предлагаются на продажу от 3000 долларов за кв м. Фактически эти дома попадут в одну зону для определения ставок налога. И таких примеров по Киеву очень много.

А, собственно, почему жители центральных районов должны платить меньше жителей спальных районов Киева? Какое отношение это имеет к ставкам налога? В центре лучше дороги, экология или хрущевки теплее?

Второй вопрос – это год постройки дома. Принцип «чем старее дом, тем меньше ставка налога» также вызывает много вопросов. Царские дома, реконструкированные силами жильцов или ЖЭКов, или «сталинки» по своим характеристикам энергоэффективности дадут фору многим новым бюджетным постройкам, где застройщики сэкономили на строительных материалах, и люди откровенно мерзнут зимой. В чем идея этого принципа?

Ярко выглядит и уже проявившаяся лазейка, выписанная явно под престижные районы пригородной застройки, которая отдает на откуп местным властям устанавливать нулевой процент налога , если количество домовладений небольшое, и затраты на администрирование больше, чем сама сумма налога. Могу сразу предположить, какие районы под Киевом станут первыми кандидатами на такие льготы.

Возврашаясь к самой идее налога на недвижимость и его необходимости, хотелось бы отметить, что да, налог существует практически во всех странах, он нужен для нормального развития каждого региона. Но вопрос, который не устаю себе задавать – а куда же пойдет этот налог с недвижимости? Мне, как налогоплательщику, хотелось бы, чтобы собранные деньги пошли не на латание дыр бюджета, выплату процентов по непогашенным кредитам, и не на очередной «распил» средств, а, например, на развитие дорожной, социальной инфраструктуры населенного пункта. Тогда мне было бы понятно, почему я живу в этом населенном пункте, и на какие цели плачу налоги. Пока же, предложенная система установления ставок и льгот напоминает очередной узаконенный грабеж украинцев.

Автор: Ярослава Чапко, директор консалтинговой компании City Development Solutions

Статьи по теме
Киевгорстрой взял на баланс еще шесть объектов Укрбуда
Киевгорстрой взял на баланс еще шесть объектов Укрбуда

Холдинговая компания «Киевгорстрой» приняла еще 6 недостроенных жилых комплексов корпорации «Укрбуд»: «Кирилловский гай», «Гвардейский», Freedом, Lake house, Twin house и Urban park.
23.07 — 2622

Риелторы бьют тревогу из-за нового закона о недвижимости
Риелторы бьют тревогу из-за нового закона о недвижимости

Рада уже одобрила законопроект в первом чтении
08.07 — 870

Обманутые инвесторы
Обманутые инвесторы "Укрбуда" устроили митинг возле мэрии Киева

Инвесторы "Укрбуда" просят отменить паевые взносы для жилых комплексов этой компании, чтобы можно было возобновить строительство.  
07.07 — 2279