Контракты.ua

Автор: Любовь Осипова —  3545  —  10.02.14
Строить в эпоху перемен: в 2013 году активно возводили жилую и торговую недвижимость. Что будет в 2014-м?
Строить в эпоху перемен: в 2013 году активно возводили жилую и торговую недвижимость. Что будет в 2014-м?

2013 год ознаменовался для рынка недвижимости весомым количеством нововведений в законодательстве: вступили в силу новый порядок оформления сделок, налог на владение недвижимостью, ограничения по наличным расчетам и новые правила оценки недвижимости. Многие из этих реформ были взяты из практики европейских стран, но как часто бывает в украинских реалиях, внедрялись в жизнь со скрипом или искажаясь до неузнаваемости.

По словам специалистов и риелторов, все реформы 2013 года болезненно отозвались на рынке недвижимости. Особенно пострадала сфера вторичного жилья. Ее продажи резко упали.

Спрос на недорогие «двушки»

Жилое строительство в Украине, несмотря на все экономические и кредитные сложности, в 2013 году продолжило набирать обороты. Согласно данным Государственной службы статистики, объемы строительных работ в жилом секторе выросли на 6,6% по сравнению с предыдущим 2012-м. Всего в Украине в течение года появилось 542 новых крупных объекта жилой недвижимости, а в перерасчете на конкретные площади в стране было построено около 10 млн кв. м. В одном только Киеве возведено 1,35 млн кв. м нового жилья, что в очередной раз стало рекордным показателем для страны. Также много жилых площадей было построено в Киевской области (1,3 млн кв. м), АР Крым (938 тыс. кв. м) и в Одесской области (676 тыс. кв. м).

По информации руководителя аналитического портала «Столичная недвижимость» Захара Федорака, по сравнению с прошлым годом в столице количество новостроек увеличилось на 8,4% и составило 142 объекта. Из них 59% — это новостройки экономкласса, 27% — бизнес-класса и только 14% — премиум-класса. Свои двери для жильцов открыли такие крупные жилые комплексы, как «Бульвар фонтанов», «Панорама на Печерске», «Зверинецкий», «Яскравий», «Озерні зорі». В Севастополе были сданы в эксплуатацию жилые комплексы «Таврический», «Омега-2А», в Симферополе — «Киевский», «Лазурный Батилиман», а в Одессе — «Идеал», «Аркадия Хиллс» и др.

Что касается цен на новое жилье, в частности в столице, то они, как и в прошлом году, практически топтались на месте. Но если по итогам 2012 года стоимость квартир в новостройках Киева все же чуть выросла — на 2,3%, то в 2013-м цены, напротив, немного «откатились» назад, потеряв 1%. В результате на данный момент квадратный метр в новостройках столицы оценивается в среднем в 13,3 тыс. грн.

«Тенденции последнего времени таковы, что новые объекты выходят на рынок по ценам несколько ниже, чем уже продающиеся новостройки (обычно на 5–10%). В то же время на объекты, находящиеся на финальных этапах реализации, цены поднимаются — как минимум на 5–10% от начальных. Это уравновешивает средние цены по рынку. Падать им пока не дает экономическая целесообразность, которую определили для себя застройщики, а расти не позволяет отсутствие экономического роста в стране, ажиотажного спроса, а также обилие предложений, в том числе весьма выгодных и с рассрочками», — рассказывает Захар Федорак.

В 2013-м вторичный рынок недвижимости продемонстрировал падение по всем фронтам

Большинство сделок по покупке метров на первичном рынке осуществляется сегодня без заемного финансирования — за собственные средства покупателей. «В конце 2013 года без привлечения заемных средств заключено 50% сделок, покупка с использованием рассрочки наблюдалась в 40% сделок, с использованием кредитных средств — 10%», — отмечают в компании UTG. Несмотря на недоступность кредитов, спрос на первичную недвижимость постоянный. «Стабильному спросу способствовал прежде всего запуск девелоперами собственных программ рассрочки и кредитования», — говорит руководитель отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя.

Наиболее популярными среди покупателей в 2013 году, по данным экспертов, пользовались квартиры экономкласса, на долю которых пришлось 80% продаж. Жилье бизнес-класса интересовало лишь 13% потенциальных инвесторов, а премиальное и де-люкс — 6% и 2% соответственно. Лидерами продаж оказались двухкомнатные квартиры (48% сделок), 41% транзакций пришлось на однокомнатные апартаменты и 11% — на объекты с тремя комнатами и более.

Жить за городом

Значительный рост объемов и уровня продаж показал в 2013-м и рынок пригородных столичных новостроек, где прирост продаж по сравнению с 2012 годом составил 15%. Более выигрышной ситуации с ростом продаж пригородным застройщикам удалось достичь за счет цены — в 4–6 тыс. грн/кв. м (к примеру, квартиру в Ирпене или Буче реально купить всего за $25–30 тыс.). Более низких цен они добиваются благодаря использованию дешевых материалов, оформлению разрешительных документов по упрощенной процедуре (в случае строительства малоэтажного жилья), экономии на стоимости земельных участков (которые в пригороде значительно дешевле, чем в столице). В следующем году пригородный бум продолжится — застройщики прочат этому сегменту рынка как минимум 10–15%-ный рост.

В самой столице и в Украине в целом доля сделок на первичном рынке в 2014 году также будет продолжать расти (пока вторичное жилье покупают больше). «Цены будут меняться в пределах роста инфляции — до 10% в среднем по рынку. Больший прирост стоимости покажут крупные жилые комплексы, которые сейчас находятся на начальной стадии развития, и новостройки в недооцененных районах, которые сейчас бурно развиваются», — считает представитель компании «Архиматика» Дмитрий Васильев.

Вторичное жилье сдает позиции

В 2013 году вторичный рынок недвижимости продемонстрировал падение по всем фронтам: б/у квартиры столицы с января по декабрь потеряли в среднем 1,4% от своей цены, дома в городе — 9%, дома в ближайшем пригороде — 0,5%. Среди жилья в городе значительнее всего подешевели аппартаменты на правом берегу и в центре города — 3,5% и 5,7% соответственно. В результате на данный момент стоимость квадратного метра вторичной квартиры в Киеве составляет в среднем 15,9 тыс. грн, дома в городской черте — 12,2 тыс. грн, дома в Киевском регионе — 8 тыс. грн.

Цены в городах-миллионниках изменились не так существенно — от минус 0,6% в Днепропетровске, Донецке до 0,8–1% в Харькове и Львове. На данный момент квадратный метр вторичной квартиры в Днепропетровске оценивается в 9,6 тыс. грн, в Донецке — в 9,5 тыс. грн, в Харькове — в 8,7 тыс. грн, в Одессе и Львове — в 12,1 тыс. и 11,3 тыс. грн соответственно.

Реальное проседание вторичного рынка недвижимости намного больше — настоящая глубина торга составляет 12–20% от первоначально озвученной продавцом цены

Риелторы не скрывают, что реальное проседание вторичного рынка недвижимости намного больше — настоящая глубина торга составляет 12–20% от первоначально озвученной продавцом цены. И несмотря на то что пока продажи старого жилья превышают уровень продаж квартир от застройщиков (за год в столице было продано 16,1 тыс. квартир на вторичном рынке и 14,5 тыс. — на первичном), тенденция такова, что вторичные метры теряют былую привлекательность в глазах покупателей.

Негативное влияние на вторичный рынок оказали в прошлом году не только законодательные новшества, но и отсутствие дешевой ипотеки — за год ставки по кредитам на жилье снизились всего на 1%, и на данный момент ипотечные условия для вторичного жилья остаются весьма жесткими: авансы по ссудам стартуют от 30–40% при ставках 18–20% годовых. «Учитывая, что количество совместных программ застройщиков и банков растет и ставки по таким ссудам составляют 15–18% годовых при авансах от 20–30% и сроках кредитования до 20 лет, это не может не сказаться отрицательно на вторичном рынке», — отмечает директор строительной компании BGM Инна Бречко.

В 2014 году, по мнению экспертов, продавцам малометражек, хрущевок и квартир в отдаленных от центральной части города районах Киева и городов-миллионников придется идти на уступки покупателям, снижая заявленную цену на 5–15%. По итогам года вторичное жилье, скорее всего, подешевеет на 6–9%.

Торговый оптимизм

Традиционно наибольшую активность в течение года среди всех сегментов коммерческой недвижимости показала торговая. Открылось сразу несколько крупных торгово-развлекательных центров: например, в Черкассах — ТРЦ «Любава», в Харькове — вторая очередь ТРЦ «Французский бульвар», а в Херсоне — третья очередь ТРЦ «Фабрика». Рекорд в очередной раз установила столица: здесь появились такие ТРЦ, как «Мармелад», Silver Centre и «Гулливер», а также аутлет-центр «Мануфактура» в с. Ходосовка. На рынок вышли такие новые операторы, как Jack Wolfskin, LC Waikiki, Hadley, Armani Jeans, Z-Generation, Petit Bateau, Collezione, SmartGuy Group (e-commerce), Camper, I am, Six и др.

По словам партнера компании Dragon Capital Asset Management Евгения Баранова, поскольку розничная торговля в 2013 году показала двузначный рост, ретейлеры проявляют сегодня большой интерес как к готовым площадкам, так и к объектам еще на стадии строительства или проектирования. «Поэтому на сегодняшний день у сегмента торговой недвижимости хорошие перспективы для развития», — считает эксперт.

Правда, арендные ставки в сегменте торговой недвижимости в течение года не росли. По данным руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG Виктора Оборского, в декабре средневзвешенный показатель арендной ставки составлял, как и в начале прошлого года, $70 за кв. м/мес. (без НДС и эксплуатационных расходов). «Арендные ставки по-прежнему зависят от площади, которую арендует ретейлер, от его якорной функции и в целом от значимости ретейлера для торгового центра. Вместе с арендной ставкой или вместо нее в украинских торговых центрах с арендаторов может взиматься процент от товарооборота, который варьируется от 2–4% для якорей до 15–17% для магазинов торговой галереи», — отметил Виктор Оборский.

Что касается вакантности ТЦ и ТРЦ, то, по данным Jones Lang LaSalle, ее уровень с января по декабрь оставался стабильно низким — в пределах 2–3%. В компании утверждают, что данный показатель сохранится до момента открытия новых крупных ТРЦ, которые планируются к вводу в 2014-м (в нынешнем году новое предложение арендных торговых площадей может составить порядка 300 тыс. кв. м в пяти планируемых к открытию объектах торговой недвижимости Киева).

Офисы пустеют

Арендные ставки в бизнес-центрах достигли ценового дна

В офисном сегменте преобладала тенденция к снижению количества вводимых в эксплуатацию помещений при росте вакантности. Так, по данным Jones Lang LaSalle, в 2013 году в Киеве было введено в эксплуатацию лишь 118,6 тыс. кв. м профессиональных офисных площадей, что стало самым низким показателем за последние пять лет. Несмотря на минимальное пополнение рынка, в конце года уровень вакантности столичных офисных площадей достиг 18% (для класса А — 26%, для класса В — 17,3%). Аналогичные цифры продемонстрировали и города-миллионники.

«Арендаторов в стране не хватает, чтобы поглотить все предложение на рынке офисной недвижимости. Практически все транзакции на рынке офисной недвижимости осуществляются международными компаниями за счет переезда, а не по причине выхода на рынок», — рассказывает руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle в Украине Александра Глобина.

В итоге арендные ставки в бизнес-центрах достигли ценового дна: $25–40 за кв. м/мес. на офисы класса А и $15–32 за кв. м/мес. на офисы класса B (без НДС и эксплуатационных расходов). По прогнозам аналитиков, в 2014 году уровень вакантности на рынке офисной недвижимости будет повышаться, а ставки продолжат свое падение.

Гостиничный сегмент также не продемонстрировал позитивных трендов: заполняемость профессиональных гостиничных объектов в Киеве в 2013 году снизилась по сравнению с 2012 годом — с 53% до 51%. При этом наблюдалось значительное снижение среднего тарифа (с $260 до $210) по причине роста конкуренции. По мнению экспертов, тенденция к снижению цен в гостиницах сохранится и в 2014-м.

Без инвестиций

Этот год будет сложным для всех без исключения сегментов коммерческой недвижимости. Уровень вакантности будет расти, что повлечет за собой ужесточение конкуренции на рынке и падение ставок. «Украина в мире оценивается как рисковое государство, которое не воспринимается в качестве платформы для выгодных инвестиций. Так, Международное рейтинговое агентство Standard & Poor's снизило рейтинг Украины по долгосрочным кредитным обязательствам в иностранной и национальной валюте на одну ступень до уровня «B-» («в высшей степени спекулятивный») с «негативным» прогнозом. Другое международное агентство — Moody's — понизило суверенный рейтинг Украины до уровня Caa1 («значительный риск»), предупредив о возможности дальнейшего понижения. А без иностранных инвестиций прорыв в сфере недвижимости маловероятен», — резюмирует генеральный директор компании Build and Live Development Виктор Распутный.

Статьи по теме
Что ждет рынок недвижимости Украины осенью 2017 года?
Что ждет рынок недвижимости Украины осенью 2017 года?

На рынке недвижимости, как и в любой другой сфере, принято считать, что лето - “ленивый” сезон затишья. А уже осенью потенциальные покупатели, вернувшиеся из отдыха, оживленно интересуются приобретением жилья. Но в 2017 ситуация с активностью покупателей выглядит по-другому.
16.08 — 3966

Обуховские стройки вне закона: почему депутат-строитель чувствует себя безнаказанным
Обуховские стройки вне закона: почему депутат-строитель чувствует себя безнаказанным

На фотографии, которая иллюстрирует эту статью – вид из окна активистки из города Обухова Наталии Дронь. От стены её частного дома до стены комплекса «Комфорт Хаус» едва наберется 5 метров расстояния.
09.06 — 6799

Киев, Одесса и Львов – лидеры по дороговизне аренды квартир
Киев, Одесса и Львов – лидеры по дороговизне аренды квартир

Как изменились тренды и предпочтения на рынке аренды жилья Киева и всей Украины. Что хотели арендовать украинцы и что им предлагали, и главное – по какой цене. Все подробности в анализе от экспертов портала недвижимости m2bomber.com.
21.12.16 — 3118


Copyright © 2009-2013.
ООО «Газета «Галицкие контракты»